Рынок новостроек в ожидании перемен — что может взорвать спрос

Май для петербургского рынка новостроек оказался месяцем противоречий. С одной стороны, девелоперы демонстрируют рост объёмов ввода жилья. С другой — фиксируют значительное падение продаж на фоне неопределённости с семейной ипотекой и высоких ставок. При этом застройщики сохраняют осторожный оптимизм, ожидая возможного расширения условий по льготным программам.

Именно на это сегодня завязан значительный объём сделок.

Рост ввода жилья, падение продаж

По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в мае 2025 года в городе ввели в эксплуатацию 125,2 тыс. кв. м жилья — в два раза больше, чем год назад. Больше всего квартир было сдано в Василеостровском районе — один дом на 1226 квартир. Существенные объёмы пришлись и на Пушкинский и Курортный районы.

Тем не менее по итогам месяца большинство застройщиков фиксируют снижение продаж. По данным компании "Главстрой Санкт-Петербург", совокупная реализация жилья сократилась на 9 % по отношению к апрелю и на 44% в годовом сравнении.

Особенно сильно упали продажи в сегменте элитной недвижимости (минус 55% к маю 2024 года), а также в бизнес-классе (минус 44%).

"Прошлый месяц показал традиционное снижение в первой половине. Но к концу месяца мы смогли выйти на плановые показатели", — отметил вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.

Он также подчеркнул, что важным драйвером стала отмена банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки — это позволило дополнительно субсидировать семейную программу без удорожания квартир.

Сезонность уже не главный фактор

Несмотря на очевидное влияние майских праздников, игроки рынка отмечают, что фактор сезонности сейчас играет меньшую роль.

"Это произошло из-за изменений в поведении покупателей. Входящие обращения стали активно поступать даже в праздничные периоды и летом", — поясняет коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.

По её словам, девелоперы научились заранее готовить пул клиентов, чтобы сгладить колебания спроса. Такая стратегия помогла им перевыполнить планы продаж в мае.

Схожие оценки дали и представители других компаний. Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест", подчеркнула, что второй квартал оказался достаточно стабильным:

"Не было ни сильных рывков, ни просадок".

Переток спроса в Ленобласть

Среди заметных тенденций — рост интереса к многокомнатным квартирам в Ленинградской области.

"Доля трёхкомнатных квартир в области составляет уже 17% против 14 % годом ранее. По четырёхкомнатным — 4 % против прежних 1-2%", — отмечает Мария Орлова.

В некоторых проектах доля многокомнатных лотов стабильно держится на уровне 70%.

Ожидания рынка — семейная ипотека и ключевая ставка

Главным фактором неопределённости остаётся ситуация с семейной ипотекой. После поручения президента РФ по итогам заседания Госсовета, к середине июня рынок ждёт решения о расширении программы на семьи с детьми до 14 лет и участников СВО.

При этом девелоперы напоминают, что в сегменте льготных продаж рынок уже перешёл к более адресной поддержке, ориентированной на социально значимые категории.

"Только при снижении ключевой ставки можно ожидать восстановления покупательской активности в массовом сегменте", — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента Главстрой Санкт-Петербург.

ЦБ РФ 6 июня понизил ключевую ставку до 20%, но пока этого недостаточно для кардинального разворота тренда.

"Снижение процентной ставки эффективнее всего уменьшает для покупателя сумму ежемесячного платежа. Мы ждём решения по семейной ипотеке — это может дать дополнительный импульс рынку", — отметил Дмитрий Фалкин.

Спецусловия для участников СВО — ожидания и практика

Уже сейчас ряд застройщиков предлагают специальные условия для участников СВО и их семей.

"Программа для военнослужащих показала отличные результаты в сегменте комфорт-класса. Но сейчас многие заняли выжидательную позицию из-за обсуждения отдельной льготной программы", — рассказывает Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.

В группе компаний Ленстройтрест действует 5%-ная скидка для военных и их семей. Обращения от бойцов и родственников распределяются примерно поровну.

Если расширенные условия льготной ипотеки всё же введут, девелоперы ожидают оживления отложенного спроса. Если нет — рынок летом будет двигаться стабильно.

Прогнозы на ближайшие месяцы

"Если условия по семейной ипотеке изменятся — рынок получит значимую поддержку. Это позволит многим семьям решить квартирный вопрос даже в условиях высоких ставок", — считает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

По её прогнозу, продажи второго квартала будут существенно выше результатов первого. При этом запуск новых программ поможет дополнительно наполнить эскроу-счета, что снизит ставку по проектному финансированию для девелоперов.