Виноваты не все, а платить будут больше: как собственников заставят раскошелиться на ремонт

В одном из торговых центров разгорелся спор между собственником нежилого помещения и остальными владельцами площадей. Поводом стали решения общего собрания собственников (ОСС), которые предприниматель счёл несправедливыми и попытался оспорить. Однако все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ, признали эти решения законными. Об этом сообщил "Гарант".

С чего всё началось

Собственники помещений в торговом центре собрались, чтобы обсудить вопрос капитального ремонта. Повестка включала сразу несколько пунктов: обновление вестибюля, лестницы, ремонт общих помещений и монтаж новой лестницы на фасаде для выхода на кровлю. Также нужно было определить порядок взносов на ремонт и установить частоту проведения собраний.

Один из собственников посчитал, что его права нарушены. Он не согласился ни со сметой, ни с тем, как распределили расходы, ни с ограничением на частоту собраний. В итоге подал иск, требуя признать решения ОСС недействительными.

Что именно не устраивало истца

Основных претензий было три.

• "Дорогой" ремонт. Собственники выбрали подрядчика, предложившего высокую смету. Истец утверждал, что нашёл исполнителя дешевле, но его кандидатуру не приняли.
• Неравное распределение расходов. По решению собрания, все владельцы должны были заплатить одинаковую сумму, независимо от площади помещения. Истец же владел самым маленьким помещением и считал, что платить "с носа" несправедливо.
• Редкость собраний. Собственники постановили проводить ОСС не чаще одного раза в год. Истец полагал, что это ограничивает его право инициировать внеочередные заседания при срочных вопросах.

Как суды оценили ситуацию

Суд первой инстанции, апелляция и кассация единодушно признали, что решения собрания соответствуют закону. Верховный суд также не нашёл оснований для пересмотра дела. Главный аргумент — действия истца не повлекли для него существенных неблагоприятных последствий.

Более того, необходимость ремонта и строительства новой лестницы оказалась связана именно с его деятельностью. Арендаторы истца, использовавшие помещения под магазин стройматериалов, повредили внешний вид общих зон. Кроме того, единственный выход на кровлю проходил через его помещение, но собственник не предоставлял доступ представителям управляющей компании (УК). Из-за этого УК уже подала отдельный иск, требуя предоставить ключи и восстановить вентиляционное оборудование.

"Действия истца фактически направлены на создание препятствий для нормальной эксплуатации здания", — указал Верховный суд РФ.

Суды отметили и то, что ранее собственники уже обсуждали привлечение другого подрядчика, но тот отказался от работ именно после общения с истцом. Поэтому собрание утвердило нового исполнителя и смету, исходя из объективной необходимости.

Почему суд счёл взносы "по равным долям" законными

Один из ключевых вопросов спора — распределение расходов на ремонт. Истец утверждал, что платить нужно пропорционально площади помещений, как это обычно бывает в жилых домах. Однако суды пришли к иному выводу.

Решения собрания были приняты большинством голосов, и речь шла не о регулярных платежах, а о конкретных внеочередных работах, которые касались всех собственников. При этом некоторые участники, как установил суд, вообще не пользовались общими лестницами и холлами, поскольку имели отдельные входы. Несмотря на это, они добровольно согласились оплатить ремонт в равных долях.

"Возможность распределения расходов в равных долях согласуется с позицией Конституционного суда РФ", — подчеркнул Верховный суд.

Иными словами, если большинство собственников соглашается на равные взносы, а решение не ущемляет прав меньшинства, оно считается законным.

ОСС раз в год — не ограничение прав

Ещё один довод истца — пункт о проведении собраний не чаще одного раза в год. По мнению суда, это решение не мешает собственнику созывать внеочередное собрание, если есть срочные вопросы. Формулировка касалась лишь плановых заседаний, а не запрета на инициативу отдельных участников.

Сравнение позиций

Советы шаг за шагом: как не попасть в подобную ситуацию

• Фиксируйте все решения письменно. Протокол ОСС — главный документ, который подтверждает волю собственников.
• Не бойтесь участвовать в обсуждениях. Лучше активно предлагать свои варианты и аргументы, чем спорить потом в суде.
• Проверяйте сметы заранее. Можно запросить коммерческие предложения от разных подрядчиков и предложить их на рассмотрение.
• Держите диалог с УК. Отказ в доступе к общим помещениям часто становится причиной конфликтов.
• Знайте: голос большинства решает. Если собрание прошло в соответствии с процедурой, отменить его решения крайне трудно.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: отказ от участия в ремонте и блокировка доступа к общим зонам.
  Последствие: судебные иски и дополнительные расходы.
  Альтернатива: сотрудничество с УК и обсуждение всех решений заранее.

• Ошибка: игнорирование приглашений на ОСС.
  Последствие: решения принимаются без вас, но обязательны для исполнения.
  Альтернатива: направляйте свои предложения письменно и участвуйте в голосовании дистанционно.

• Ошибка: недоверие без доказательств.
  Последствие: суд не примет доводы без подтверждения.
  Альтернатива: собирайте документы, переписку и фотофиксацию.

А что если собственник не согласен с большинством

Если решения собрания кажутся несправедливыми, их можно оспорить, но важно доказать два обстоятельства:

• что были нарушены ваши права;
• что последствия действительно неблагоприятны.

Просто несогласие с мнением большинства не считается основанием для отмены решений.

FAQ

Как распределяются расходы на ремонт в нежилых зданиях?
По общему правилу — пропорционально площади, но собственники могут договориться о другом порядке.

Можно ли отменить решение ОСС, если не участвовал в голосовании?
Да, но только если вы докажете, что нарушены ваши права и были допущены процессуальные нарушения при проведении собрания.

Что делать, если подрядчик выбран без вас?
Проверить, соблюдён ли кворум и порядок уведомления. Если всё проведено корректно — решение законно, даже без вашего участия.

Мифы и правда

Миф: любое решение собрания можно отменить, если не согласен.
Правда: отменить можно только то, что нарушает ваши права или принято с нарушением процедуры.

Миф: если ремонт не нужен, платить не обязан.
Правда: если большинство решило, что ремонт необходим, платить обязаны все собственники.

Миф: один собственник может блокировать ремонт.
Правда: решения принимаются большинством, и отказ одного участника не останавливает процесс.

Исторический контекст

Практика споров вокруг общих собраний существует с начала 2000-х, когда стали массово появляться бизнес-центры и торговые комплексы с множеством владельцев. Постепенно судебная практика уточнила: если решения приняты с соблюдением процедуры и большинством голосов, суды не вмешиваются в хозяйственную деятельность собственников.

Интересные факты

• Верховный суд ежегодно рассматривает десятки подобных дел, но отменяет решения ОСС менее чем в 5 % случаев.
• В большинстве конфликтов причиной становится не сам ремонт, а отношения между владельцами помещений.
• Решения ОСС можно оспорить только в течение шести месяцев с момента, когда вы узнали о них.