Как продать квартиру с обременением и не потерять деньги: названы безопасные схемы

Даже если арендаторы перестали платить за квартиру или коммунальные услуги, владелец жилья не может выселить их самостоятельно. О том, какие действия считаются незаконными при сдаче квартиры, рассказала старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления, экономист Марина Полякова в интервью "Федерал Пресс".

Никакого самоуправства

"Арендодатель не может самовольно выселить недобросовестных квартирантов, которые не оплачивают проживание или коммунальные услуги. Подобные действия нарушают закон и могут обернуться для собственника уголовной ответственностью", — предупредила Полякова.

Эксперт подчеркнула, что любые меры воздействия на жильцов должны проходить исключительно в правовом поле. Самовольные попытки "решить вопрос" силой, по её словам, приравниваются к самоуправству.

Что делать нельзя

По словам специалиста, владельцы квартир нередко допускают ошибки, пытаясь выселить неплательщиков.

"Ни смена замков, ни отключение электричества, воды или отопления без согласия арендаторов недопустимы. Это нарушение неприкосновенности жилища и препятствие пользованию имуществом", — пояснила экономист.

За подобные действия арендодатель может понести административную или уголовную ответственность. Например, если из-за его вмешательства жильцы пострадают или лишатся доступа к коммуникациям, возможны штрафы и даже арест.

Как действовать законно

Если арендатор перестал платить, Полякова советует не спешить с радикальными мерами, а действовать в несколько этапов.

1. Направить письменное требование

Хозяин жилья должен направить жильцу письменное уведомление об оплате задолженности.
В документе необходимо указать:

• точную сумму долга;

• сроки, в течение которых необходимо погасить задолженность;

• последствия невыполнения требования.

Письмо лучше направлять заказным письмом с уведомлением или вручить под подпись — это станет доказательством в суде.

2. Подать иск

Если арендатор проигнорировал уведомление, собственник имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении жильца.
Только после вынесения судебного решения арендатор может быть принудительно выселен - и исключительно через службу судебных приставов.

"Попытки решить вопрос самостоятельно приведут только к конфликтам и жалобам. Суд — единственный законный механизм урегулирования", — подчеркнула эксперт.

Как защитить себя от проблемных арендаторов

Проблему проще предотвратить, чем решать через суд. Для этого специалисты советуют заключать официальный договор аренды и подробно прописывать в нём все условия.

Что обязательно указать:

• сумму арендной платы и срок её внесения;

• порядок взаимодействия при просрочке платежей;

• возможность расторжения договора;

• состояние квартиры и мебели (в приложении — акт приёма-передачи).

Также желательно включить пункт о штрафах за несвоевременную оплату и указать, что арендодатель вправе обратиться в суд после двух месяцев задолженности.

На что ссылается закон

Порядок выселения и расторжения договоров регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 619 и 620).

Согласно статье 619:

• арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор два и более раза подряд не платит за жильё;

• нарушает условия договора или ухудшает состояние помещения;

• использует квартиру не по назначению.

Однако даже в этих случаях решение принимается только судом. Самовольное выселение признаётся нарушением закона.

Что делать, если арендатор испортил имущество

Если жильцы повредили мебель или технику, необходимо:

1. Составить акт о повреждениях с фотографиями;

2. Приложить документы, подтверждающие расходы;

3. Включить эти данные в исковое заявление.

Суд может обязать арендатора возместить ущерб и компенсировать стоимость ремонта.

Когда собственник может попасть под статью

• Статья 139 УК РФ - нарушение неприкосновенности жилища (штраф до 40 тысяч рублей или арест до трёх месяцев);

• Статья 330 УК РФ - самоуправство, если действия нанесли вред арендатору;

• КоАП РФ, ст. 7.22 - повреждение или ограничение доступа к коммунальным услугам (штраф до 5 тысяч рублей).

"Даже если арендатор ведёт себя недобросовестно, действовать нужно строго по закону. Самоуправство приведёт к ещё большим потерям", — отметила Полякова.

Советы эксперта

1. Всегда фиксируйте договор письменно, даже если аренда краткосрочная.

2. Не передавайте ключи до подписания всех документов.

3. Проверяйте паспортные данные арендатора.

4. Храните чеки и переписку — это поможет в суде.

5. Не вступайте в конфликты, действуйте через уведомления и юристов.

Итог

Даже если жильцы перестали платить и нарушают условия договора, арендодатель не имеет права выселить их своими силами. Все вопросы должны решаться через суд, с официальным уведомлением и документальными доказательствами.