Как продать квартиру без внезапных налоговых ударов: 4 подводных камня

Продажа недвижимости на первый взгляд кажется делом простым — нашёл покупателя, оформил сделку, получил деньги. Но в реальности всё не так гладко. Финансовые и юридические подводные камни могут вылезти неожиданно: от лишнего налога до проблем с вычетами и документами.

Вот самые частые ошибки, которые совершают продавцы в 2025 году — и как их избежать.

Ошибка 1: Недопонимание, что такое "единственное жильё"

"У меня только одна квартира, значит, налога не будет" — думает продавец. А налоговая с этим не согласна.

На деле, под "единственным жильём" понимается отсутствие других прав собственности — даже если это доля в квартире, дачный дом,
или квартира, записанная на супруга, но оформленная на вас.
Любой такой объект может лишить вас права на налоговую льготу. Перед продажей стоит внимательно проверить, не числится ли за вами другая недвижимость, даже частично.

Ошибка 2: Утеря документов на покупку

Прошло несколько лет с момента покупки, договор где-то в ящике, чеки затерялись. А теперь вы продали квартиру — и налоговая просит подтвердить расходы. Если документов нет, инспекция будет считать налог со всей суммы продажи, а не с разницы между покупкой и продажей. В итоге — неприятный сюрприз в виде завышенного налога.

Совет: заранее найдите и подготовьте договор купли-продажи,
расписку о передаче денег или платёжные документы.

Ошибка 3: Неправильное применение налогового вычета

Допустим, вы купили квартиру за 4 млн рублей, продали за 5 млн — логично предположить, что налог берётся с 1 млн. Но есть нюанс.

По закону вы можете выбрать либо имущественный вычет в размере 1 млн рублей, либо сумму расходов на покупку. Если ваши подтверждённые расходы выше миллиона (а чаще всего так и есть), выгоднее использовать именно их, а не стандартный вычет. Многие этим пренебрегают — и переплачивают.

Ошибка 4: Неверное распределение вычета при продаже наследственной недвижимости

Если квартира перешла вам по наследству и вы продаёте её вдоль с другими наследниками, вычет делится пропорционально долям, а не по 1 млн каждому.

Пример: квартира продана за 2 млн, у вас половина — значит, ваш вычет составит 500 тысяч, и налог будет начисляться с оставшихся 500 тыс. рублей. Некоторые ошибочно рассчитывают по полной сумме и попадают под доначисление налогов.