Кто строит по-старинке, тот теряет: новая схема ставит старые методы под вопрос

В последние годы россияне всё активнее интересуются строительством частных домов. Особенно заметен рост числа проектов, реализуемых по новым правилам — с использованием эскроу-счетов. Этот инструмент изначально применялся в многоэтажном строительстве, но теперь стал обязательным и для индивидуального жилья, если объект возводится с привлечением ипотечных средств по программам господдержки. Что изменилось на рынке ИЖС после введения этой меры и как теперь выглядит типичный дом, строящийся через подрядную компанию, — рассказываем подробно.

Как выглядит "портрет" современного дома с эскроу

По данным платформы строим.дом.рф, средняя площадь частного дома, возводимого с применением эскроу, составляет около 110 квадратных метров. Такие дома чаще всего строятся подрядными организациями, а не собственными силами владельцев. Сроки реализации проектов тоже радуют: в среднем строительство "под ключ" занимает не более семи месяцев. Для индивидуального жилья это довольно быстрый результат, особенно если учесть, что речь идёт о полностью законных и застрахованных схемах, пишет ТАСС.

"Средняя площадь строящихся подрядчиками частных домов с эскроу составляет 110 кв. м, а средний срок строительства не превышает семи месяцев", — сказал директор по развитию жилищной сферы ДОМ. РФ Евгений Квасенков.

Большинство проектов представляют собой одноэтажные дома — практичные, экономичные и востребованные у семей с детьми и пожилыми родственниками. Популярность набирают также домокомплекты — постройки высокой степени заводской готовности, которые собираются на участке как конструктор. Этот подход не только сокращает сроки, но и снижает риски, связанные с человеческим фактором на стройке.

Сколько стоит современный дом

Стоимость строительства в последние годы стабилизировалась. По данным заключённых договоров подряда, которые раскрываются на портале строим.дом.рф, цена возведения так называемого "тёплого контура" — то есть коробки дома с утеплением, кровлей и окнами — в среднем составляет около 7 миллионов рублей. Конечно, многое зависит от региона, площади и используемых материалов: кирпич, газобетон, сэндвич-панели или клеёный брус влияют на итоговую смету.

"Средняя стоимость возведения теплого контура частного дома по данным заключенных договоров подряда… находится на отметке 7 млн рублей", — добавил Квасенков.

В регионах с развитым частным строительством (например, в Подмосковье, Краснодарском крае, Татарстане) средняя цена может быть выше, но за счёт развитой инфраструктуры и конкуренции между подрядчиками заказчики часто получают дополнительные опции — благоустройство, септик, электрику — по сниженной цене.

Что изменилось с марта 2025 года

С 1 марта 2025 года вступили в силу новые требования: любое строительство индивидуального дома с использованием господдерживаемой ипотеки должно проходить через эскроу-счета. Это значит, что деньги покупателя хранятся на защищённом банковском счёте до момента завершения строительства и регистрации права собственности. Такой механизм полностью исключает риск, что застройщик исчезнет с предоплатой, не выполнив обязательства.

Многие эксперты отмечают, что реформа сделала рынок ИЖС более прозрачным и цивилизованным. Теперь клиенты чаще обращаются к проверенным подрядным компаниям, а банки активнее кредитуют проекты, зная, что риски минимизированы.

Почему спрос на ИЖС не падает

Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики Банка России, интерес к индивидуальному жилью остаётся высоким. Россияне по-прежнему хотят жить в собственных домах с участком, а пандемия и удалённая работа лишь усилили это стремление. По данным ДОМ.РФ, ипотечное кредитование в сегменте ИЖС демонстрирует рост, даже когда общий рынок ипотек "охлаждается".

"После спада в начале этого года к августу произошел четырехкратный рост среднемесячной выдачи ипотеки на ИЖС", — отметил Квасенков.

При этом показатели августа 2025 года сравнимы с результатами аналогичного месяца прошлого года и даже показывают положительную динамику около 18%.

Сравнение: самостоятельное строительство и подрядное

Как выбрать подрядчика: пошаговый алгоритм

• Зайти на портал строим.дом.рф и проверить рейтинг компании.
• Изучить проекты, стоимость и сроки, указанные в открытых договорах.
• Проверить наличие разрешений, лицензий и страхования.
• Сравнить предложения нескольких подрядчиков, обратив внимание на опыт работы с эскроу.
• Заключить договор подряда только после одобрения банком ипотеки.

Такой подход помогает избежать мошенничества и непредвиденных расходов.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: передача аванса без договора.
→ Последствие: подрядчик может исчезнуть, не начав строительство.
→ Альтернатива: использовать эскроу-счёт — деньги защищены до сдачи объекта.

• Ошибка: выбор непроверенного подрядчика по низкой цене.
→ Последствие: проблемы с качеством и сроками.
→ Альтернатива: выбирать компанию из реестра ДОМ.РФ.

• Ошибка: игнорирование технического надзора.
→ Последствие: скрытые дефекты, перерасход материалов.
→ Альтернатива: нанять независимого инженера, который проверит этапы работ.

А что если строить без ипотеки

Некоторые россияне по-прежнему возводят дома на собственные средства. В этом случае эскроу не требуется, однако риски остаются — от недобросовестных подрядчиков до отсутствия страхования стройки. Если проект крупный, а сумма вложений превышает 5-6 миллионов рублей, эксперты советуют всё же использовать банковское сопровождение: оно обеспечивает финансовую дисциплину и прозрачность.

FAQ

Как выбрать проект дома под эскроу?
Следует ориентироваться на готовые типовые решения подрядчиков, прошедших аккредитацию в банках. Это ускоряет процесс согласования ипотеки и строительства.

Сколько стоит оформление эскроу-счёта?
Комиссия банка обычно уже включена в стоимость ипотеки. Для клиента открытие счёта бесплатно.

Можно ли внести изменения в проект после заключения договора?
Да, но только по согласованию с банком и подрядчиком. Все корректировки должны быть официально зафиксированы.

Что делать, если подрядчик задерживает стройку?
При существенном нарушении сроков банк не перечислит средства, а заказчик может расторгнуть договор и вернуть деньги.

Мифы и правда

Миф: эскроу делает строительство дороже.
Правда: основное удорожание связано с банковским сопровождением, но риски потери средств снижаются в разы.

Миф: по эскроу строят только большие компании.
Правда: всё больше небольших подрядчиков адаптируются к новым правилам и успешно работают с банками.

Миф: оформить ипотеку на ИЖС сложно.
Правда: многие банки разработали специальные программы, а процесс автоматизирован через ДОМ.РФ.

3 интересных факта

• Более 60% всех новых домов, строящихся с марта 2025 года по господдержке, возводятся через эскроу.
• Средняя площадь 110 кв. м стала стандартом рынка — оптимум между комфортом и экономией.
• Сегмент ИЖС растёт быстрее, чем строительство многоквартирных домов.

Исторический контекст

Ранее рынок индивидуального строительства в России был слабо регулируемым. Часто дома возводились "в долг" или с рассрочкой от подрядчиков. Появление эскроу-счетов стало переломным моментом — теперь частный сектор получил такие же гарантии, как и дольщики многоквартирных домов. Это усилило доверие инвесторов и дало новый импульс развитию частного домостроения.