Банки теряют монополию: кто и как сможет получить льготную ипотеку без справки о доходах

Льготная ипотека, которая долго оставалась доступной только "официальным" заемщикам с подтвержденным доходом, теперь откроется и для тех, кто живет вне стандартных банковских рамок.

Самозанятые, фрилансеры и владельцы небольших компаний, чьи доходы часто невозможно уложить в формат справки 2-НДФЛ, смогут оформить господдержку через микрофинансовые организации (МФО), полностью принадлежащие субъектам Федерации.

Об этом сообщило ТАСС со ссылкой на первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева. Закон вступает в силу в конце октября 2025 года.

Новый инструмент для нестандартных заемщиков

По словам Кошелева, нововведение направлено на тех, кто оказался в своеобразной "кредитной изоляции". Банки по-прежнему требуют официальное подтверждение дохода и прозрачную кредитную историю, а многие работающие на себя не могут это предоставить. При этом у части из них есть стабильный доход и дисциплина в платежах.

"Речь идет о так называемых "нестандартных" заемщиках, которые оказались в своего рода "кредитной изоляции"", — пояснил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в беседе с ТАСС.

Теперь такие категории граждан смогут получить ипотеку на условиях госпрограмм — семейной, IT, дальневосточной и арктической. Право выдачи будет только у микрофинансовых организаций, где 100% акций или долей принадлежат региону.

В каждом субъекте появится не более одной такой МФО. Их деятельность будет регулироваться Центральным банком России по тем же стандартам, что и банковская.

Зачем вводить отдельный механизм? Банк России и законодатели хотят легализовать существующий спрос на кредиты для покупки жилья среди самозанятых, исключив серые схемы, когда граждане вынуждены оформлять потребительские займы под высокий процент.

Контроль и безопасность: как это будет работать

Главная задача реформы — дать гибкость рынку, но не ослабить контроль. МФО с госучастием не смогут выдавать ипотеку на собственных условиях: им предстоит работать строго в рамках федеральных программ, где ставки и требования уже определены.

Это значит, что ставка для заемщика останется субсидированной, а финансирование — гарантированным государством. Банк России будет курировать процесс, чтобы исключить риски и злоупотребления. Такая модель позволит региональным властям оперативно реагировать на запросы местных жителей и запускать поддержку там, где банки отказываются от сотрудничества.

Как это повлияет на конкуренцию? По словам Кошелева, новая схема ослабит монополию банков в ипотечном сегменте. Рынок региональных кредитных программ станет более открытым, а оценка платежеспособности — менее формальной.

И хотя МФО в массовом сознании ассоциируются с микрозаймами под высокий процент, в данном случае речь идет о совершенно другой модели. Государственное участие и надзор Банка России превращают такие организации в управляемый инструмент, а не в альтернативный частный бизнес.

Почему именно микрофинансовые организации

Выбор в пользу МФО обусловлен их гибкостью и скоростью принятия решений. В отличие от банков, они способны адаптировать процедуры под особенности конкретного региона и заемщика.

Сейчас самозанятые нередко сталкиваются с отказами даже при стабильном доходе, если не могут показать справку установленной формы. Для них кредитная история часто начинается с нуля, поэтому формальные показатели не отражают реальную платежеспособность.

Какие категории граждан смогут воспользоваться программой?

• самозанятые граждане, работающие официально через приложение "Мой налог";
• фрилансеры, получающие доход от заказов через онлайн-платформы;
• владельцы микробизнеса с регистрацией как ИП или ООО;
• граждане, ранее имевшие просрочки, но восстановившие платежную дисциплину.

Для таких заемщиков появится легальный путь оформить ипотеку с господдержкой, не прибегая к посредникам или фиктивным справкам.

Ошибки прошлого и новая альтернатива

До сих пор многие потенциальные заемщики с неформальными доходами пытались обойти банковские барьеры. Кто-то оформлял потребительские кредиты под высокий процент, чтобы купить жилье, кто-то прибегал к услугам серых посредников. Это приводило к переплатам и риску потери имущества.

Теперь Банк России получит возможность контролировать эти процессы напрямую. Легализация через МФО превращает "серый" рынок займов под недвижимость в прозрачный сегмент господдержки.

Что изменится для регионов? Каждый субъект Федерации сможет самостоятельно определять приоритеты: например, в арктических регионах — стимулировать переселение молодых специалистов, а на Дальнем Востоке — поддерживать семейные программы.

А если заемщик не справится с платежами? Поскольку речь идет о госпрограммах, предусмотрены механизмы реструктуризации и страхования. Однако требования к дисциплине останутся строгими: МФО будут обязаны передавать данные о платежах в бюро кредитных историй.

Гибкость против формализма

Нововведение можно рассматривать как ответ на критику банковской системы, которая часто работает по устаревшей модели. Банки требуют идеального пакета документов, не учитывая цифровую экономику, где доходы поступают из разных источников.

Почему это важно сейчас? С каждым годом растет доля самозанятых — по данным ФНС России, их уже более семи миллионов. Эти люди платят налоги, участвуют в экономике, но остаются вне финансовой инфраструктуры.

Теперь государство фактически признает их равными участниками рынка. Это может стать шагом к изменению всей философии ипотечного кредитования, где ключевым критерием станет не форма справки, а финансовая дисциплина и прозрачность.

Что нужно сделать заемщику, чтобы подготовиться к оформлению через МФО?

1. Зарегистрироваться как самозанятый или ИП и вести учет доходов официально.
2. Иметь стабильную историю поступлений на счет.
3. Проверить кредитную историю и при необходимости восстановить её.
4. Подобрать региональную МФО, уполномоченную выдавать ипотеку.
5. Подготовить базовый пакет документов — паспорт, подтверждение дохода в любой форме, сведения о выбранном объекте недвижимости.

Эти шаги не заменяют банковские требования, но делают процесс доступным тем, кто раньше не мог пройти формальную проверку.

Новая логика господдержки

Владимир Кошелев подчеркнул, что нововведение не заменяет банковское кредитование, а расширяет возможности государственных программ. Основная идея — создать альтернативный канал финансирования, который сохранит все гарантии безопасности.

"Нововведение — не замена банковскому кредитованию, а целенаправленная мера по расширению охвата государственных жилищных программ", — заявил Владимир Кошелев.

Если механизм окажется успешным, его можно будет распространить и на другие формы поддержки, включая реконструкцию сельского жилья или модернизацию инфраструктуры.

Каковы риски? Возможны сложности с оценкой платежеспособности, особенно при нестабильных доходах. Однако надзор Банка России и участие регионов создают буфер безопасности, который минимизирует эти риски.

Пока неизвестно, насколько активно регионы воспользуются новым правом. Но очевидно, что для тысяч самозанятых и предпринимателей это первый шанс легально получить ипотеку на равных условиях с наемными работниками.