Экспертное решение: Как не попасть в "пузырь" на рынке недвижимости

Доступность жилья в России продолжает оставаться одной из ключевых тем на повестке дня. Какие меры могут помочь сделать покупку жилья доступнее и избежать пузыря на рынке недвижимости? О том, как рынок ипотечного кредитования влияет на доступность жилья, а также о мерах, которые могут поддержать баланс спроса и предложения, рассказала Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности Центрального банка.

Основные рекомендации для стабилизации рынка

Один из главных методов, который может помочь сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, по словам Даниловой, — это создание адресных ипотечных программ. Эти программы должны работать в тех регионах, где есть острая необходимость стимулировать предложение жилья. По ее мнению, это позволит не только снизить риски перегрева рынка, но и повысить доступность жилья для граждан.

"Важно, чтобы предложение успевало за спросом. Если этого не будет, то риски формирования пузыря на рынке будут крайне высокими. Поэтому стоит поддерживать региональные ипотечные программы там, где они реально нужны", — подчеркнула Данилова в интервью.

Роль инфляции и рост доходов населения

Центральный банк России уделяет особое внимание снижению инфляции, ведь именно этот фактор оказывает значительное влияние на доступность жилья. Данилова отметила, что снижение инфляции в сочетании с ростом доходов населения поможет россиянам позволить себе больше квадратных метров жилья. Важно, чтобы рост доходов населения был выше, чем рост цен на жилье. Только тогда, по мнению эксперта, люди смогут покупать больше недвижимости при тех же условиях ипотечного кредитования.

"Если инфляция будет сдерживаться, а рост доходов — превышать инфляцию, то доступность жилья улучшится", — добавила она.

Риски массовых льготных ипотечных программ

Один из важных аспектов, который поднимала Данилова, это влияние массовых льготных программ на рынок жилья. На первый взгляд, такие программы, как льготная ипотека, выглядят как способ поддержать спрос и сделать жилье доступным, но их чрезмерное использование может привести к неэффективности денежно-кредитной политики (ДКП).

"Массовые льготные программы снижают эффективность нашей денежно-кредитной политики, так как ставки для тех, кто не может ими воспользоваться, оказываются выше, чем если бы ставка была одинаковой для всех", — объяснила она.

Данилова указала, что льготные программы стоит вводить только в условиях кризиса или стрессовых ситуаций, когда необходимо поддержать спрос на рынке, как это было во время пандемии COVID-19. Однако такие программы нужно было вовремя завершить, иначе их неэффективность начинает сказываться.

Проблемы массовой льготной ипотеки

Данилова привела примеры неудачного применения льготной ипотеки, отметив, что программа на новостройки, запущенная в период пандемии, дала лишь временный импульс рынку недвижимости. Она не была отменена вовремя, что привело к нескольким негативным последствиям.

"Когда программа была запущена, она дала мощный толчок рынку недвижимости, однако позднее стало ясно, что она не была вовремя завершена. Принцип 'одна ипотека на одни руки' не был введен с самого начала, и люди начали использовать несколько льготных кредитов на инвестиционные квартиры. Это вызвало рост цен на недвижимость, что снизило доступность жилья", — отметила эксперт.

Центробанк, по её словам, оценивал последствия таких программ: с 2020 года доступность жилья для среднего россиянина снизилась на 5,5 кв. м, что отражает реальное падение способности населения приобретать недвижимость.

Что нужно для улучшения доступности жилья?

Ещё один важный аспект, на который обратила внимание Данилова, это общий уровень инфляции и его влияние на цены на жилье. По словам Елизаветы Даниловой, для того, чтобы граждане могли позволить себе больше квадратных метров, инфляция должна быть на устойчиво низком уровне. Только при этом рост доходов населения будет способен опережать рост цен на жилье.

"Чтобы доступность жилья улучшалась, важно, чтобы рост доходов населения не отставал от роста цен на жилье. К сожалению, в последние годы ситуация была иной — цены на жилье росли быстрее, чем доходы", — заключила она.

Перспективы на будущее

Эльвира Набиуллина, глава Центрального банка России, также делала акцент на том, что для повышения доступности жилья необходимо замедление общего уровня инфляции. Это поможет сдержать рост цен на жилье и облегчить давление на реальные доходы граждан. Однако ипотека, по её словам, не является панацеей для улучшения доступности жилья, даже если ставки будут низкими.

Основное условие — это повышение доходов граждан и удержание цен на жилье на уровне, доступном для большинства. Текущая ситуация, когда рост цен опережает рост доходов, требует решения на государственном уровне, указывают эксперты.