Москва теряет лидерство на рынке жилья — ипотека уводит покупателей в регионы

Продажи новостроек в России выросли повсеместно, но с удивительной неравномерностью: если в Самаре рост спроса побил рекорды, то Москва показала лишь символическое движение вверх. На фоне снижения ключевой ставки и оживления интереса к первичному жилью, города-миллионники демонстрируют разные темпы восстановления после летнего затишья.

Где растёт быстрее всего

По данным "Пульс Продаж" и "Яндекс Недвижимости", в третьем квартале 2025 года в миллионниках России было заключено 59,5 тысячи сделок — на 21% больше, чем во втором квартале. Лидером роста стала Самара: здесь зарегистрировали 1,4 тысячи договоров долевого участия — на 64,6% больше, чем весной. Следом идут Нижний Новгород (+53,8%) и Уфа (+49,6%).

Такой скачок для Самары стал самым высоким среди крупных городов, где традиционно рынок новостроек менее активен, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Почему региональный спрос растёт быстрее столичного? В первую очередь, из-за более доступных цен на квадратный метр и высокой доли ипотечных сделок, где эффект даже небольшого снижения ставки ощущается сильнее.

Краснодар и Пермь также вошли в пятёрку лидеров: в первом квартальный рост составил 46,7%, во втором — 32,2%. Для обоих регионов характерна сильная зависимость рынка от программы господдержки ипотеки, а значит, любое послабление денежно-кредитной политики быстро отражается на статистике.

Москва и Петербург теряют темп

На другом полюсе оказалась Москва: в столице зарегистрировано 18,6 тысячи сделок — лишь на 10,3% больше, чем кварталом ранее. Для сравнения, Петербург прибавил 11,3%. Столичные показатели остаются высокими в абсолютных цифрах, но их рост существенно замедлился.

Почему Москва реагирует слабее? Высокая база, насыщенность рынка и постепенное исчерпание эффекта льготной ипотеки. Кроме того, столичные застройщики активнее выходят в премиальный сегмент, где клиенты менее чувствительны к изменению ставки и действуют исходя из инвестиционных интересов.

В регионах же понижение ключевой ставки воспринимается как сигнал "пора брать ипотеку сейчас". Этот психологический эффект, усиленный активной рекламой банков и скидками от застройщиков, и создаёт такой разрыв между городами.

"В третьем квартале ключевая ставка снижалась дважды, что стало важным фактором роста активности покупателей", — отметил коммерческий директор сервиса "Яндекс Недвижимость" Евгений Белокуров.

Ипотека и сезонность: двойной эффект

Рынок новостроек традиционно оживает осенью. После летней паузы покупатели активизируются, и снижение ставки стало мощным катализатором. По данным "Авито Недвижимости", в августе 2025 года спрос на новостройки вырос на 33% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Какие факторы усилили рост? Помимо сезонности и ставки, важную роль сыграли акции и спецпредложения от застройщиков. Во многих городах предлагали компенсацию части процентной ставки, скидки при 100% оплате или бесплатную отделку. Всё это подталкивает покупателей ускорить решение.

Показателен пример Екатеринбурга, где число сделок увеличилось на 26,2%. В Воронеже и Новосибирске — рост около 25%. Даже в более стабильных Казани и Ростове-на-Дону спрос вырос на 22-21%. Суммарно по всем миллионникам рынок прибавил пятое подряд полугодие — впервые с 2022 года.

Что происходит с частным строительством

Интерес к индивидуальному домостроению, напротив, резко снижается. По оценке "Дом.РФ" и Ассоциации деревянного домостроения, за год спрос на строительство частных домов упал в 7-10 раз. Причина — те же эскроу-счета, которые теперь применяются и при возведении малоэтажек.

А что если этот тренд сохранится? Тогда часть спроса неизбежно перейдёт на рынок новостроек, особенно в малых городах, где альтернатива загородному дому — просторная квартира в новом комплексе. Это усиливает концентрацию интереса на первичке и поддерживает продажи даже при умеренной ипотечной активности.

Ошибка, которую совершают некоторые покупатели, — ожидание дальнейшего снижения ставок. Последствие очевидно: квартиры в проектах с хорошей локацией уходят быстрее, а скидки постепенно исчезают. Альтернатива — фиксировать условия сейчас, пока банки не скорректировали программы под новые уровни спроса.

Как покупатели реагируют на рынок

Психология поведения покупателей в 2025 году заметно изменилась. Если в прошлом году большинство сделок совершалось вынужденно — под действием ипотеки, то сейчас заметна уверенность в долгосрочной стабилизации экономики.

Что помогает людям решаться на покупку? Во-первых, постепенное укрепление рубля и предсказуемость цен. Во-вторых, рост зарплат в ключевых отраслях, особенно в промышленности и IT. В-третьих, развитие региональных программ поддержки молодых семей.

Покупатели действуют быстрее: по данным рынка, средний срок между просмотром и подписанием договора сократился с 45 до 30 дней. Однако сохраняется заблуждение, будто первичка всегда дешевле вторички. Реальность такова, что в ряде городов, включая Уфу и Пермь, цены уже сравнялись — всё решает инфраструктура и стадия готовности дома.

Что дальше ждёт рынок

В обозримой перспективе эксперты ждут постепенного выравнивания темпов продаж между регионами. При дальнейшем снижении ключевой ставки эффект будет ослабевать: те, кто хотел купить, уже сделают это до конца года.

Но для застройщиков ситуация остаётся комфортной: высокая вовлечённость региональных покупателей и рост доверия к банковским инструментам обеспечивают устойчивость рынка. Риски связаны лишь с возможным изменением политики господдержки.

Если государство начнёт сокращать субсидированные программы, спрос в небольших городах может быстро просесть. Однако пока сценарий обратный: новые льготные продукты обсуждаются в Минстрое и Центробанке.