Время покупать землю, а не стены: как инвесторы зарабатывают на элитке, которую никто не хочет

Тренд на подмосковном рынке элитного жилья меняется: всё больше особняков покупают не ради жизни, а ради земли под ними. Старые дома на Рублёвке и Новой Риге превращаются в строительные площадки, а земля — в главный актив.

Земля важнее дома

За последние годы на рынке загородной элитной недвижимости сформировался новый тип спроса. Всё больше покупателей рассматривают старые коттеджи лишь как дополнение к участку. Дома, построенные до 2015 года, часто не соответствуют современным представлениям о комфорте и архитектуре. Их проще снести, чем восстанавливать.

Почему старые особняки теряют ценность? Потому что большинство из них — это здания эпохи 2000-х, с громоздкими фасадами и неэффективной планировкой. Их реновация обходится дороже нового строительства. Эксперты NF GROUP отмечают: в таких случаях покупатели предпочитают платить за землю, а не за дом.

Спрос на готовые дома снизился на 6%, тогда как сделки с земельными участками выросли на 61%. Причина не в снижении интереса к жилью, а в дефиците новых, современных предложений.

Дефицит новых посёлков

После строительного бума 2000-х загородный рынок резко остыл. Девелоперы перестали активно инвестировать в новые посёлки, а проекты уровня "Агаларов Эстейт" или "Миллениум Парк" так и не получили масштабных продолжений.

Генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов отмечает, что новых элитных комплексов можно пересчитать по пальцам. Большая часть рынка сегодня — вторичка, а на первичном сегменте почти нет предложений.

Это привело к парадоксу: ликвидные объекты исчезают, а на продажу выходят либо устаревшие дома, либо пустые участки. Спрос на вторичное жильё с архитектурой старого образца упал, но цены — нет. В 2025 году средняя стоимость готового элитного дома на вторичном рынке достигла 527 млн рублей, тогда как на первичке — 221 млн.

Почему дороже — не значит лучше? Потому что большинство старых особняков не соответствуют текущим требованиям по энергоэффективности, инженерным сетям и эстетике. Их владельцы переоценивают стоимость, закладывая в цену эмоциональную составляющую и прошлые вложения.

Снос как новая стратегия

Отсутствие новых проектов и высокий спрос на современные дома формируют другую тенденцию — точечный девелопмент. Всё чаще покупатели выбирают старые участки с домами под снос, чтобы построить жильё с нуля.

По данным NF GROUP, количество сделок с элитными земельными участками на Рублёво-Успенском шоссе выросло на 40%, а на Новой Риге — в 2,4 раза. Продавцы всё чаще указывают в объявлениях, что дом подлежит сносу.

"Именно здесь многие старые "дворцы 90-х" фактически продаются как участки под новые проекты", — сказала директор департамента загородной недвижимости NF GROUP Татьяна Алексеева.

В некоторых посёлках, например в "Миллениум Парке", снос старых строений стал нормой. Цена сотки достигает 10 млн рублей, и покупка участка с домом под снос нередко выгоднее, чем покупка пустой земли.

Экономика земли

На первый взгляд затраты на демонтаж кажутся значительными: снос элитного дома и вывоз строительного мусора обходятся в 5-10 млн рублей. Однако с учётом роста стоимости земли эти расходы быстро компенсируются.

По расчётам Vesco Group, в "Николино" цена сотки в старой части посёлка превышает 12 млн рублей, а в "Миллениум Парке" — до 12 млн. На фоне средней стоимости по рынку в 4,8-4,9 млн это колоссальная разница.

Стоит ли инвестировать в старую элитку? Да, если цель — участок в правильной локации. Земля остаётся ограниченным ресурсом, а новые элитные районы практически не появляются. Это делает старые поселки привлекательными даже с домами, утратившими актуальность.

Для продавцов снос может быть экономически оправдан: освобождённые участки уходят с рынка быстрее. А для покупателей — это шанс получить престижную землю под индивидуальный проект.

Девелоперы нового формата

Часть рынка заняли точечные девелоперы — небольшие компании, которые выкупают старые участки, чтобы строить современные коттеджи и перепродавать их. Конкуренция в этом сегменте растёт.

Алексей Аверьянов рассказал, что его компания отказалась от реконструкции в пользу полного нового строительства. Два из трёх проектов в "Никольской слободе" они перестраивали, а один полностью снесли. Разница в стоимости оказалась минимальной, зато сроки и интерес покупателей — выше.

Этот подход становится типичным: реконструкция редко оправдывает себя, особенно если коммуникации или архитектура не позволяют адаптировать дом под новые стандарты.

Что выгоднее: реновация или новое строительство? На практике дешевле и быстрее построить новый дом. Реконструкция требует экспертизы, согласований и всё равно не даёт того качества, которое покупатель ждёт от элитного жилья.

Сравнение эпох и вкусов

Элитное жильё конца 1990-х и начала 2000-х отражало представления времени: массивные колонны, золочёная лепнина, каминные залы. Современные клиенты ищут минимализм, экологичные материалы и "умные" системы.

Переход от роскоши к функциональности совпал с глобальным трендом на устойчивое строительство. В Европе старые виллы реставрируют, чтобы сохранить стиль, но в Подмосковье реновация обходится слишком дорого.

Почему западная модель не приживается здесь? Из-за особенностей рынка: там земля ограничена и ценится выше дома, а у нас долгое время всё было наоборот. Сейчас баланс меняется, и участок снова становится главным активом.

Что дальше

Эксперты сходятся во мнении, что спрос на снос старого элитного жилья будет расти, пока девелоперы не вернутся к масштабным проектам. Пока этого не происходит, каждая сотка на Рублёвке или в "Николино" превращается в самостоятельный объект инвестиций. Обо всём этом сообщает РБК Недвижимость.

А может ли рынок перегреться? Возможен локальный рост цен на землю, но в целом спрос останется стабильным: покупатели ищут не просто жильё, а возможность построить дом под свои стандарты.