Квадратный метр на юге России: этот регион тянет рынок вверх, а другой играет в долгую, пока остальные ждут падения цен

Рынок вторичной недвижимости на юге России продолжает изменяться. По данным аналитиков сервиса «Циан. Аналитика», за год с сентября 2024 по сентябрь 2025 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Махачкале выросла на 7% — с 115,3 тыс. до 122,9 тыс. рублей.

При этом с начала 2025 года рост оказался скромнее: с 119,6 тыс. рублей цена поднялась всего на 3%. По сравнению с августом (123,1 тыс. рублей) изменений не произошло. Таким образом, рынок столицы Дагестана продемонстрировал устойчивость в краткосрочной перспективе, но сохранил восходящий тренд в годовом выражении.

В Ставрополе ситуация более спокойная. За тот же год вторичное жильё подорожало на 3% — с 105,3 тыс. до 108 тыс. рублей за квадратный метр. С начала 2025 года рост составил всего 1%, а к августовским значениям изменений не зафиксировано.

"Ставрополь относится к тому типу городов юга России, где цены изменяются, а сами процессы идут плюс-минус в русле общих трендов, характерных для рынка недвижимости всей России. В то же время Махачкала находится в стадии активного роста, а, значит, и повышенной волатильности цен", — сообщили РБК в сервисе «Циан. Аналитика».

Сравнение динамики цен: Махачкала и Ставрополь

Почему Махачкала растет быстрее

Рост цен в Махачкале объясняется активным развитием города. Столица Дагестана привлекает внутреннюю миграцию, бизнес и молодежь. Увеличение спроса сопровождается ограниченным предложением на вторичном рынке, что и формирует устойчивый рост стоимости. Но вместе с этим рынок становится более волатильным: колебания могут быть значительными даже в пределах квартала.

Ставрополь, напротив, демонстрирует плавную динамику. Здесь спрос и предложение уравновешены, а рынок развивается в русле общероссийских трендов: рост невысокий, но стабильный.

Советы шаг за шагом для покупателей

1. Оцените динамику. Если цель — сохранить деньги, Махачкала выглядит привлекательнее благодаря росту. Если нужен прогнозируемый рынок — стоит рассмотреть Ставрополь.

2. Изучайте инфраструктуру. В Дагестане новые проекты активно меняют транспорт и социальные условия. В Ставрополе уже сформированы районы с устойчивой ценой.

3. Сравнивайте объекты. На вторичке важна не только цена за метр, но и качество дома, ремонт, юридическая чистота.

4. Проверяйте ликвидность. Жильё в районах с активным строительством легче перепродать или сдать в аренду.

5. Учитывайте ипотеку. Банки по-разному оценивают риски регионов, и ставка может отличаться.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: Игнорировать волатильность Махачкалы.

• Последствие: Возможны резкие скачки цен.

• Альтернатива: Рассматривать жильё как долгосрочную инвестицию.

• Ошибка: Ориентироваться только на цену метра.

• Последствие: Риск купить жильё с низким качеством.

• Альтернатива: Анализировать состояние дома и района.

• Ошибка: Ждать падения цен в Ставрополе.

• Последствие: Упущенная возможность закрепить выгодную стоимость.

• Альтернатива: Покупка при первых признаках роста.

А что если…

А что если цены в Махачкале продолжат расти такими же темпами? Через 2–3 года стоимость «квадрата» может сравняться с уровнем некоторых городов-миллионников. Это сделает жильё менее доступным, но интересным для инвестиций. В Ставрополе при сохранении плавного роста цены останутся привлекательными для семей и тех, кто ищет баланс между стоимостью и качеством жизни.

Плюсы и минусы покупки во вторичке Махачкалы и Ставрополя

FAQ

Почему цены в Махачкале растут быстрее?
Из-за высокого спроса, внутренней миграции и ограниченного предложения на вторичном рынке.

Где выгоднее покупать жильё для инвестиций?
В Махачкале, если рассматривать долгосрочную перспективу. Для стабильного проживания — Ставрополь.

Что влияет на цены во вторичке?
Инфраструктура района, спрос и предложение, качество дома, юридическая история объекта.

Мифы и правда

• Миф: На юге России жильё всегда дешевеет летом.

• Правда: В последние годы сезонные колебания почти исчезли, цены зависят от спроса и проектов.

• Миф: Вторичка всегда дешевле новостроек.

• Правда: В ряде случаев в Махачкале и Ставрополе цены сопоставимы.

• Миф: Региональные рынки полностью повторяют московский.

• Правда: У них своя динамика, связанная с локальной экономикой.

Интересные факты

1. В июне 2024 года средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Махачкалы достигла 116 тыс. рублей, что на 26% превысило уровень июня предыдущего года..

2. Республика Дагестан вошла в тройку регионов России с самой высокой долей индивидуальных предпринимателей в возрасте до 35 лет.

Исторический контекст

Рынок жилья на Северном Кавказе всегда имел особенности. В 1990-е годы жильё в Махачкале было одним из самых дешевых в стране, но с 2010-х начался активный рост. Строительство новых районов и расширение инфраструктуры усилили спрос на вторичку. Ставрополь в те же годы демонстрировал постепенное удорожание без резких скачков, оставаясь «тихой гаванью» южного рынка.

Сегодня эти тенденции сохраняются: Махачкала — это рост и волатильность, Ставрополь — стабильность и предсказуемость.