Бывший владелец остался жить, а новый — за порогом: купленная квартира превратилась в кошмар наяву

Даже после законной покупки квартиры собственник может столкнуться с ситуацией, когда бывший владелец отказывается освобождать жильё. История семьи Ахмадулиных из Казани, которая не может заехать в свою квартиру уже несколько лет, показала, насколько сложно бывает реализовать право собственности на практике. Комментируя этот случай, управляющий партнёр компании "Русяев и партнёры" Илья Русяев в беседе с NEWS. ru объяснил, в каких случаях бывший хозяин имеет право оставаться в квартире и как действовать новому владельцу.

Когда бывший владелец может остаться

"Бывшая владелица имеет право проживать в квартире, приобретённой семьёй Ахмадулиных из Казани, если это предусмотрено условиями договора", — заявил Русяев.

По словам юриста, единственное законное основание для проживания прежнего собственника после продажи жилья — прямое указание в договоре. Иногда продавец оставляет за собой право пожизненного проживания или временного пользования квартирой. Если такой пункт есть, выселение возможно только после окончания оговорённого срока или смерти гражданина.

А что если в договоре такого условия нет? Тогда новый собственник вправе потребовать освобождения помещения. Самовольное проживание бывшего владельца без оснований считается нарушением жилищных прав покупателя и может быть прекращено в судебном порядке.

Как действовать при отказе освободить жильё

Согласно объяснению Русяева, выселение "по закону" возможно только через суд. Попытки решить вопрос самостоятельно или физически удалить человека из квартиры могут привести к уголовной ответственности.

Юрист советует действовать поэтапно:

1. Получить свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

2. Направить письменное требование бывшему владельцу освободить жильё.

3. Зафиксировать отказ - с помощью акта, свидетелей или нотариуса.

4. Обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении.

После вступления решения суда в силу служба судебных приставов уведомит жильца о необходимости добровольно покинуть квартиру в установленный срок.

А если бывший владелец игнорирует предписание? Тогда приставы вправе организовать принудительное выселение с привлечением полиции.

Что делать, если продавец заявляет о мошенничестве

В подобных конфликтах часто возникает встречный иск — бывший собственник пытается оспорить сделку, утверждая, что стал жертвой обмана. Однако, как подчёркивает Русяев, само обращение в суд не приостанавливает право собственности покупателя. Пока суд не вынес решение, новый владелец остаётся полноправным хозяином квартиры.

"Лишь суд может признать сделку недействительной, и такие решения выносятся крайне редко — только когда доказано, что покупатель участвовал в мошеннической схеме", — уточнил юрист.

Таким образом, если покупатель действовал добросовестно, его права защищены законом. Даже при наличии судебного спора он сохраняет статус собственника и может требовать выселения прежнего жильца.

Почему такие процессы длятся месяцами? Обычно из-за встречных жалоб, повторных экспертиз и апелляций. Бывшие владельцы нередко затягивают разбирательства, используя процессуальные возможности для отсрочек.

Риски при покупке жилья с "историей"

Случай семьи Ахмадулиных не уникален. На рынке недвижимости регулярно встречаются квартиры, где прежние владельцы отказываются выезжать, ссылаясь на спорные обстоятельства сделки. Чтобы избежать подобных проблем, юристы советуют:

• тщательно проверять историю объекта - запросить выписку из ЕГРН, изучить основания предыдущих переходов права;

• проверять дееспособность продавца, особенно если он пожилой или недавно перенёс болезнь;

• убедиться, что жильё не находится под арестом или обременением;

• присутствовать при передаче ключей и подписании акта приёма-передачи;

• фиксировать сделку на видео, если есть риск споров.

Эти меры не дают стопроцентной гарантии, но помогают избежать обвинений в недобросовестности и ускоряют судебную защиту при необходимости.

А что если покупатель узнаёт о "проживающем бывшем владельце" уже после покупки? В этом случае важно не вступать в конфликт, а сразу направить письменное уведомление и начать официальный процесс.

Судебный порядок как единственный путь

Юристы подчёркивают: без решения суда никто не вправе насильно выселять человека из квартиры. Даже если собственник уверен в своей правоте, любые самостоятельные действия (замена замков, отключение воды или электричества) квалифицируются как самоуправство.

После вступления судебного решения в силу приставы обязаны предоставить бывшему жильцу время на добровольный выезд. Если этого не происходит, проводится принудительное освобождение помещения с описью имущества.

Можно ли ускорить процесс? Формально — нет. Закон защищает обе стороны: и собственника, и проживающего гражданина. Но грамотная юридическая стратегия и наличие всех документов позволяют сократить сроки рассмотрения и избежать повторных слушаний.

Добросовестность как главный критерий

По словам Русяева, основным аргументом в пользу покупателя остаётся его добросовестность. Если человек приобрёл жильё законно, проверил документы и не участвовал в мошеннических действиях, его право собственности не подлежит отмене.

"Если покупатель действовал добросовестно, его право на жильё остаётся в силе, а бывший владелец обязан освободить квартиру", — подчеркнул юрист.

Однако адвокат признаёт: процесс может затянуться на месяцы. Суду нужно проверить обстоятельства сделки, заслушать обе стороны и убедиться в отсутствии нарушений.

Что делать семье, оказавшейся в подобной ситуации? Набраться терпения, следовать юридической процедуре и фиксировать каждый шаг документально. Только системный подход позволяет вернуть контроль над купленной квартирой без риска для собственника.