Один контракт, три платежа: почему аренда в России начинается с финансовой ловушки

Вы готовы выложить за аренду квартиры сумму, равную трем ежемесячным платежам, еще до того, как переедете? Помимо привычной платы за первый месяц, будущего жильца часто ждут солидный депозит и комиссия риелтору. Кто должен платить за услуги агента и можно ли вообще избежать этих трат? Разбираемся в тонкостях арендного рынка.

Ключевой игрок на арендном рынке

Риелтор выступает связующим звеном между двумя сторонами — владельцем жилья и тем, кто хочет его снять. Его работа включает в себя массу задач: от поиска и фильтрации клиентов и показа объекта до юридического сопровождения сделки и оформления договора. За эти усилия агент или частный специалист получает вознаграждение, которое и называется комиссией.

Собственники, особенно те, кто ценит свое время или не хочет погружаться в юридические детали, часто обращаются к риелторам, чтобы делегировать весь процесс. Арендаторы же, наоборот, обычно стремятся найти жилье напрямую от хозяина, чтобы сэкономить. Важно понимать: если вы снимаете квартиру без привлечения посредников, никакой комиссии быть не может по определению.

Кто по закону должен платить

Однозначного ответа в российском законодательстве на этот вопрос нет. Гражданский кодекс (ст. 421) устанавливает принцип свободы договора. Это означает, что стороны сами договариваются обо всех условиях, включая то, кто и в каком размере компенсирует услуги посредника.

На практике все решает договоренность, которая должна быть зафиксирована в письменном виде. В противном случае любое требование об оплате после подписания договора аренды можно оспорить.

В спорных ситуациях стоит ссылаться на ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", которая запрещает навязывание дополнительных услуг.
Однако если условие о комиссии было четко прописано в договоре, который вы подписали, избежать оплаты будет крайне сложно. Поэтому золотое правило — всегда внимательно читайте все документы перед тем, как поставить свою подпись.

Цена вопроса: от чего зависит размер комиссии

Здесь нет единого тарифа. Чаще всего встречаются три варианта:

• 50% от месячной стоимости аренды — самый распространенный размер;
• 70% — обычно для недорогого жилья, где риелтор хочет компенсировать небольшую абсолютную сумму;
• 100% — стандартная практика для элитного сегмента или сложных случаев.

Размер вознаграждения зависит от нескольких факторов. Чем дешевле квартира, тем выше может быть процент — чтобы итоговая сумма усилий стоила. И наоборот, при аренде дорогого объекта комиссия может достигать 100%, особенно если агентов двое — один представляет интересы арендатора, а другой собственника.

Интересный факт: в некоторых странах, например, в Великобритании, с 2019 года запрещено взимать комиссию с арендаторов. Все расходы на риелторские услуги несет исключительно арендодатель.

Распределение обязанностей: кто платит

Сложилась определенная рыночная традиция. В крупных городах-миллионниках, таких как Москва и Санкт-Петербург, комиссию почти всегда оплачивает тот, кто снимает жилье. В регионах практика разнообразнее — часто расходы делят пополам между арендатором и арендодателем.

Но из любого правила есть исключения. Владелец может взять оплату услуг риелтора на себя, если:

1. Речь идет о премиальном сегменте недвижимости, где поиск добросовестного арендатора сложнее.
2. Квартиру нужно сдать в максимально сжатые сроки.
3. Он нанимал риелтора для себя, и их договор не касается жильца.

Комиссия и залог: в чем принципиальная разница

Эти два платежа часто путают, но они имеют совершенно разную природу.

Комиссия — это плата за работу и услуги риелтору или агентству. Эти деньги вы больше не увидите.

Залог (депозит) — это возвращаемая сумма, которая служит финансовой гарантией для собственника на случай порчи его имущества. Обычно его размер равен одному месячному платежу за аренду. При окончании срока договора и при условии, что квартира осталась в идеальном состоянии, депозит возвращается арендатору полностью или засчитывается как оплата за последний месяц проживания.

Именно поэтому к первоначальным расходам нужно быть готовым: первый месяц аренды + залог + комиссия агенту. Сумма набегает внушительная.

Стратегия экономии: как снизить нагрузку или избежать комиссии

Не все готовы мириться с высокими затратами на старте. Вот несколько рабочих способов если не избежать, то значительно уменьшить комиссионные расходы.

Торг. Не стесняйтесь обсуждать размер вознаграждения с агентом. Для дорогих квартир выгоднее предложить не процент от аренды, а твердую фиксированную сумму (например, 15-20 тысяч рублей).

Рассрочка. Если сразу выплатить весь комиссионный сбор тяжело, договоритесь о разбивке платежа на несколько частей.

Поиск без посредников. Используйте фильтр "от собственника" на популярных площадках. Это потребует больше времени и сил, но сэкономит деньги.

Сарафанное радио. Расспросите друзей и коллег — возможно, кто-то как раз знает о сдающейся хорошей квартире.

Долгосрочная аренда. Некоторые агентства готовы сделать скидку, если вы заключаете договор на год и более.

Какой бы путь вы ни выбрали, главное — зафиксировать все достигнутые договоренности на бумаге. Это убережет от недопонимания и конфликтов уже после заселения.