Ни ипотеки, ни бизнес-планов — как москвичи превращают чужое жильё в свою прибыль

Кажется, что арендный рынок столицы — это про предпринимателей, которые скупают квартиры, чтобы зарабатывать на съёме. Но реальность совсем иная. Оказывается, большинство московских квартир, сдающихся в аренду, вовсе не были куплены с этой целью. Их владельцы получили недвижимость по наследству или в подарок — и теперь зарабатывают на ней, часто даже не планируя этого изначально.

Дарёному жилью — арендатора в придачу

По данным исследования компании "Инком-Недвижимость", около 60% квартир на массовом рынке аренды Москвы — это унаследованные или подаренные объекты. Их владельцы не покупали жильё с расчётом на сдачу, а просто решили извлечь выгоду из того, что уже есть.

Ещё примерно 35% — это так называемые "резервные квартиры". Их приобретали "на всякий случай": чтобы вложить сбережения, подготовиться к будущим нуждам детей или просто сохранить капитал. Сейчас эти квартиры пустуют, но приносят доход от аренды.

И лишь 5% арендных объектов были изначально куплены именно с инвестиционной целью — под сдачу. Эти "инвест-квартиры" начали появляться активнее в последние годы, когда стала доступна льготная ипотека на первичное жильё. Многие воспользовались этим шансом — особенно в 2020–2022 годах, когда спрос на новостройки был особенно высоким.

Арендный портфель: кто такие частные рантье

Отдельная категория на рынке — владельцы нескольких квартир, которые сдают сразу по две и более. Таких сейчас около 15%. В этом числе встречаются как те, кто получил квартиры в наследство, так и те, кто сознательно формировал "портфель" для сдачи.

Риелторы отмечают, что это, как правило, люди старше 45 лет. Они не делают аренду основным бизнесом, но получают от недвижимости стабильный пассивный доход. Многие совмещают сдачу квартир с основной работой и не воспринимают себя как профессиональных арендодателей — это больше как вклад в "финансовую подушку".

Интересно, что в последнее время такие рантье всё чаще модернизируют жильё — делают свежий ремонт, покупают мебель, улучшают интерьер, чтобы сдать объект дороже и быстрее.

Как растёт цена и кто в этом виноват

По данным сервиса "Яндекс Аренда", в мае медианная стоимость долгосрочной аренды в Москве составила 85 тысяч рублей. За месяц рост составил около 1%, а за год — более 11%.

Ключевой фактор подорожания — именно инвестиционные квартиры. Они выходят на рынок с хорошим ремонтом, современной мебелью и соответствующими ожиданиям арендаторов. Такие квартиры автоматически поднимают среднюю стоимость аренды по городу.

Старый жилой фонд с базовой отделкой и мебелью чаще всего не может конкурировать по цене, но остаётся востребованным за счёт более доступных условий. Однако доля "бюджетного" предложения с каждым годом сокращается, особенно в пределах ТТК.

Тренды и перспективы

Рынок аренды в столице всё больше смещается в сторону "осознанных" владельцев — даже если квартира досталась случайно, всё больше людей начинают рассматривать её как источник дохода, а не просто как "пусть будет".

Это формирует новые тренды: растёт интерес к сдаче через агрегаторы, появляются мини-управляющие компании, помогающие с обслуживанием квартир, особенно если их несколько. В этом смысле Москва начинает повторять путь европейских столиц, где частные собственники давно играют важную роль на рынке жилья.

Аренда в столице — это уже не просто "временно снять", а полноценная альтернатива покупке, особенно в условиях высокой ставки по ипотеке. А для собственников — шанс получать стабильный доход, не рискуя на бирже и не открывая бизнес.