Бумажка за 940 рублей решает судьбу квартиры: как не попасть на суд

Не все сделки с недвижимостью одинаково безопасны. Оформляя покупку квартиры, важно понимать: если владелец жилья на момент подписания документов не осознавал значения своих действий — по возрасту или состоянию здоровья — сделка может быть признана недействительной. И тогда уже неважно, были ли у вас лучшие намерения: суд обяжет вернуть квартиру, а возможно, и компенсировать ущерб.

Такой риск подстерегает каждого, кто приобретает жильё у людей преклонного возраста, лиц с психическими заболеваниями или граждан, ограниченных в дееспособности. И если вдруг выяснится, что покупатель знал (или должен был знать) об этом — последствия будут особенно неприятными.

Что говорит закон и как работает система

Чтобы избежать неприятных последствий, эксперты советуют до подписания договора запросить специальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будет указано, признан ли собственник жилья недееспособным или ограниченно дееспособным.

"Весомая роль в защите имущественных прав отводится органам государственной регистрации. Росреестр обеспечивает своевременную актуализацию сведений о недееспособности или ограниченной дееспособности правообладателей в Едином государственном реестре недвижимости. Такая отметка вносится госрегистраторами на основании поступающих в ведомство решений судебных органов или органов попечительства и опеки, которые должны быть направлены в межведомственном порядке в срок не позднее 3 рабочих дней после вступления в силу", — рассказала заместитель руководителя столичного Росреестра Елена Юрова.

Таким образом, информация поступает оперативно, но всё же не моментально. И в случае сомнений одной лишь выписки может быть недостаточно.

Кто имеет право запросить выписку из ЕГРН

Документ о дееспособности собственника может получить ограниченный круг лиц:

• сами владельцы недвижимости или их законные представители;
• физические лица, имеющие нотариальную доверенность;
• залогодержатели;
• руководители и заместители руководителей федеральных и региональных ведомств;
• суды, правоохранительные органы, приставы и прокуратура;
• наследники;
• арбитражные управляющие и их доверенные лица.

Выписка доступна в двух форматах — бумажном и электронном. Электронная версия с ЭЦП стоит 940 рублей, бумажная — 2200 рублей. Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу.

Если в выписке нет нужных сведений

Даже если в ЕГРН не содержится информации о недееспособности, но покупатель всё равно сомневается, юристы советуют заключить сделку у нотариуса. Это поможет дополнительно обезопасить себя и получить проверку документов на предмет законности.

"На сегодняшний день сделки на условиях опеки, с несовершеннолетними лицами или гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, подлежат нотариальному удостоверению", — отмечают в Росреестре.

В этом случае необходимо предоставить ряд дополнительных документов:

• Подтверждение полномочий законного представителя;
• Согласие органа опеки, если имущество принадлежит недееспособному;
• Согласие попечителя, если продавец или покупатель — ограниченно дееспособный;
• Разрешение органов опеки на отказ от преимущественного права покупки, если в сделке участвует недееспособный сособственник.

Все бумаги передаются нотариусу, который несёт ответственность за проверку условий сделки.

Как дополнительно обезопасить покупку

Даже с нотариальным удостоверением риски не исчезают полностью. Поэтому для тех, кто хочет дополнительную защиту, существуют сервисы вроде "Сделка с гарантией" на Домклик. В рамках этой услуги юристы тщательно проверяют все стороны сделки, а покупатель получает гарантийный сертификат на возврат средств, если сделка будет признана недействительной.

Кроме того, при использовании этой опции можно получить ипотечную скидку в 0,3% — что делает предложение не только безопасным, но и финансово выгодным.

Важно знать

По данным судебной практики, признание сделки недействительной возможно даже спустя несколько лет.
Покупатель может остаться без квартиры и без денег, если не убедился в дееспособности продавца.
Подозрительная активность родственников собственника после сделки часто становится поводом для судебных исков.
Именно поэтому покупка квартиры у пожилых людей или граждан с ограниченной дееспособностью требует не формального, а предельно внимательного подхода. Лучше перепроверить всё дважды — чем потом бороться за свои права в суде.