Одна квартира на двоих — мечта или головная боль? Почему соседи могут всё испортить

Объединение квартир — распространённый способ увеличить жилплощадь без покупки отдельного большого жилья. Чаще всего собственники приобретают соседние квартиры на одной лестничной площадке, чтобы получить просторное жильё. Но просто снести стену или прорубить проём нельзя: закон требует оформить перепланировку официально. Рассмотрим все нюансы — от выбора дома до внесения изменений в документы.

Когда объединение квартир возможно

Возможность объединить квартиры зависит от конструкции здания.

Кирпичные дома

В кирпичных зданиях основную нагрузку несут наружные стены и одна внутренняя. Если их не затрагивать, проём можно сделать в перегородке между квартирами. Но всё равно потребуется согласование.

Монолитные дома

Самый удобный вариант. Несущими являются колонны, а перегородки можно убирать. Поэтому объединение квартир здесь проходит проще.

Панельные дома

В таких домах каждая стена несущая. Полностью убрать её нельзя, но при правильных расчётах допустимо сделать небольшой проём, укреплённый металлоконструкцией. Для этого обязательно техническое заключение проектной организации.

Хрущёвки

Здесь объединение сложнее. Продольные стены — несущие, а поперечные служат для жёсткости. Плюс встроенные вентиляционные каналы в несущих стенах сильно ограничивают перепланировку.

Аварийные здания

Если дом признан аварийным или включён в программу реновации, объединение бессмысленно — власти не дадут разрешения.

Варианты объединения

Есть три основных способа увеличить жилплощадь.

• Через боковую стену. Проём объединяет квартиры на одном этаже.
• Через общий тамбур. Квартиры соединяют, используя часть лестничной площадки.
• Через перекрытие. Объединение по вертикали: делают отверстие в потолке и ставят лестницу.

Каждый вариант требует проекта и разрешения, а также учёта строительных норм. Например, лестница должна быть не уже 0,9 м и с уклоном не больше 1:1,25.

Сравнение по типу домов

Советы шаг за шагом

• Закажите техническое заключение. Его делает проектная организация или компания с допуском СРО.
• Разработайте проект перепланировки. Стоимость начинается от 35 000 ₽.
• Подайте заявление на "Госуслугах" или сайте Мосжилинспекции. Приложите паспорта на квартиры, проект и выписку из ЕГРН.
• Дождитесь разрешения. Проверка занимает до 45 рабочих дней.
• Заключите договор со строительной компанией с СРО. Работы нужно выполнить строго по проекту.
• Сообщите о завершении ремонта. Вызовите комиссию, подготовьте новый техплан.
• Получите акт приёмки. Документы передаются в БТИ и Росреестр.
• Внесите изменения в ЕГРН. Теперь у вас официально одна квартира.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: пробить проём без согласования.
Последствие: штраф до 2,5 тыс. рублей + обязанность вернуть всё как было.
Альтернатива: заказать проект и согласовать перепланировку заранее.

Ошибка: использовать часть лестничной площадки без разрешения соседей.
Последствие: конфликт и обязанность освободить общедомовое имущество.
Альтернатива: провести собрание жильцов и заручиться поддержкой 2/3 собственников.

Ошибка: нанять "частную" бригаду без лицензии.
Последствие: риски для конструкции дома и отказ в приёмке.
Альтернатива: выбрать фирму с допуском СРО.

А что если…

• Что будет, если соседи против? Тогда объединение через тамбур невозможно. Придётся искать другой вариант — например, проём в стене.
• А если перепланировка уже сделана самовольно? В некоторых случаях её можно узаконить через суд, но только если конструктив дома не нарушен.

FAQ

Как выбрать проектировщика?
Ищите компании с допуском СРО и опытом работы с МКД.

Сколько стоит объединение?
В среднем: проект — от 35 тыс. ₽, техзаключение — от 25 тыс. ₽, работы — от 100 тыс. ₽ и выше.

Что лучше — объединение через стену или тамбур?
Через стену проще и надёжнее. Тамбур требует согласия соседей, а это не всегда возможно.

Мифы и правда

Миф: объединить квартиры можно без документов.
Правда: без проекта и разрешения это незаконно.

Миф: в панельном доме проём делать запрещено.
Правда: можно, но только небольшой и с усилением.

Миф: если дом идёт под снос, объединение выгодно.
Правда: оно теряет смысл, ведь объект всё равно расселят.

Интересные факты

• В Москве популярны объединения "сталинок" — просторных квартир с высокими потолками.
• В монолитных новостройках часто проектируют квартиры с возможностью объединения.
• В США и Европе объединение квартир называют "apartment merge", и это престижный тренд на рынке.

Исторический контекст

В советское время объединение квартир почти не практиковалось — жильё распределяли государство и предприятия. Первые массовые перепланировки начали появляться в 1990-е, когда квартиры стали активно выкупать у соседей. Сегодня это способ увеличить площадь в дефицитных районах крупных городов.