Без гражданства — без гарантий: как в ОАЭ отбирают жильё у нерезидентов

Если вы подумываете вложиться в недвижимость в ОАЭ, остановитесь на секунду. Заманчивые предложения, ультрасовременные жилые комплексы и нулевая ставка налога на доход от аренды — всё это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой. Но за внешним блеском дубайских небоскрёбов скрываются юридические тонкости, рыночные ловушки и финансовые подводные камни, особенно для нерезидентов.

Разберёмся, какие риски на самом деле сопровождают покупку квартиры в ОАЭ, и как с ними справиться, чтобы не пожалеть о сделке.

Юридические подводные камни: где можно купить и как не попасть впросак

Иностранцы в ОАЭ не могут купить квартиру где угодно. Разрешённые зоны называются freehold — там вы получаете полное право собственности. Всё, что вне этих зон — потенциальная мина замедленного действия: такие сделки могут признать недействительными, особенно если использовались обходные схемы.

Важно знать: с июня 2025 года в Дубае ужесточили правила финансовых расчётов по сделкам. Деньги теперь обязаны поступать напрямую на счёт продавца — никакие доверенные лица или посредники больше не допускаются. Цель — борьба с мошенничеством.

Ещё одна особенность: при продаже недвижимости от имени нерезидента нельзя использовать доверенность — только личное присутствие. Иначе сделку просто не зарегистрируют.

Риски, о которых не рассказывают застройщики

Многие считают, что в Дубае недвижимость всегда в цене. Но на деле рынок подвержен резким колебаниям. В последние годы в Эмиратах активно строят, и предложение на некоторых участках явно превышает спрос — особенно это касается недорогих комплексов. Результат — снижение стоимости и падение интереса инвесторов.

Кроме того, высокая доля квартир, сдающихся в аренду, приводит к быстрому износу зданий. Владельцам всё чаще приходится сталкиваться с дополнительными тратами на ремонт и обслуживание.

Не стоит забывать и о жёстких правилах аренды: в некоторых ЖК установлен минимальный срок сдачи, а управляющие компании берут до 50% от дохода собственника. Это серьёзно снижает потенциальную доходность и ограничивает гибкость распоряжения квартирой.

Финансовая сторона вопроса: сколько это действительно стоит

За ценой квартиры скрываются дополнительные расходы, и они немалые:

• 4% — регистрационный сбор;
• 2% — агентское вознаграждение;
• услуги регистратора, нотариуса и сборы за согласования.

Итоговая надбавка — около 8-10% от стоимости. И это — в лучшем случае.

Ипотека, к слову, доступна далеко не всем. Требования высокие: стабильный доход, возраст, официальное трудоустройство. А часто продавцы и вовсе требуют полной оплаты, особенно при покупке недвижимости в фрихолд-зонах.

Курсовая разница — ещё один фактор риска. Все расчёты ведутся в дирхамах, поэтому гражданам стран с нестабильной валютой нужно учитывать возможность потерь при колебаниях курса.

Как минимизировать риски: пошаговый план

Чтобы ваша инвестиция не превратилась в головную боль, важно заранее выстроить грамотную стратегию:

• Проверяйте документы и историю объекта.
  Убедитесь, что на квартиру нет обременений, арендаторов, долгов или судебных разбирательств.
• Работайте только с проверенными агентами.
  Профессионалы подскажут, как правильно оформить договор, зарегистрировать сделку и не попасть в юридическую ловушку.
• Узнайте всё о застройщике.
  Особенно если объект ещё строится. Репутация, сроки сдачи, предыдущие проекты — это ключевые параметры для оценки надёжности.
• Подготовьтесь к расходам.
  Помимо покупки, учтите траты на обслуживание, налоги, комиссии управляющих компаний и возможные ремонты.
• Ознакомьтесь с правилами эксплуатации.
  Если планируете сдавать квартиру — заранее изучите все ограничения, особенно в части аренды и субаренды.
• Следуйте новым регламентам.
  Не передавайте деньги через третьих лиц, даже если кажется, что это удобно. Соблюдение формальностей сегодня — залог защиты прав завтра.

Вложение с умом

Покупка квартиры в ОАЭ — это не только про красивые виды и выгодную аренду. Это, прежде всего, юридическая и финансовая ответственность, особенно если вы нерезидент. За внешней простотой сделки может скрываться масса нюансов, способных обернуться неприятностями.

Если действовать с умом, тщательно проверять все документы, обращаться к профессионалам и следовать актуальному законодательству — инвестиция может быть действительно удачной. Но подходить к ней нужно с холодной головой, а не с восторгом туриста.