Полмиллиона за воздух: квартиры на котловане в Москве обогнали построенные дома

Ещё недавно покупка квартиры на этапе котлована считалась бюджетным способом вложить деньги в недвижимость. Но сейчас рынок показывает неожиданный поворот: квадратный метр в таких новостройках в Москве стал стоить дороже, чем в уже строящихся домах. Причём, разница не символическая — почти 10%.

По данным "Ведомостей", в среднем цена за квадрат на стадии котлована в столице сейчас достигает 529 тысяч рублей. Для сравнения: аналогичное жильё на более продвинутых этапах строительства продаётся по 484 тысячи. Год назад ситуация была прямо противоположной — "котлован" был дешевле в среднем на 5%.

Что пошло не так?

Как объясняет Алексей Попов, руководитель аналитического центра "Циан", главная причина — это стоимость проектного финансирования.

"Первое — это удорожание проектного финансирования. Чтобы провести проект через банк, застройщики должны продемонстрировать высокие финансовые показатели, включая цену квадратного метра. Поэтому даже в тех локациях, где стоимость могла быть на уровне вторички с наценкой в 20%, проекты выходят с ценой на 30-40% выше", — говорит Попов.

Но не только финансовые условия давят на рынок. Есть и архитектурные причины.

"Город предъявляет к застройщикам более высокие требования: здания должны быть интереснее, красивее, с яркими архитектурными решениями. Это тоже влияет на себестоимость. Плюс — рост строительной инфляции, которая опережает потребительскую. Всё это закладывается в итоговую цену квадрата", — добавляет он.

Где ещё сохранился "дисконт"?

По информации аналитиков BnMap. pro, единственный сегмент, где жильё на старте продаж всё ещё дешевле, — это премиум. Здесь квадратный метр на старте стоит около 1,1 миллиона рублей, тогда как в строящихся домах — 1,27 миллиона.

"Котлован" за полмиллиона — кто это покупает?

В редакции "Бизнес ФМ" обратились за комментариями к Татьяне Халиловой, директору департамента продаж девелоперской компании GloraX. По её словам, рост цен на ранних этапах — это закономерность, а не сбой в системе.

"Стоимость квадратного метра складывается из массы факторов: финансирование, земля, подключение, социальная нагрузка и так далее. Мы уже не раз проходили кризисы, и каждый раз наблюдали одно и то же — цена метра только растёт", — говорит она.

Отвечая на вопрос, будут ли люди покупать "котлован" за такие деньги, Халилова уверена — будут.

"У нас в стране есть чёткое убеждение: хранить деньги в бетоне — надёжнее всего. К тому же, на этапе котлована застройщик может предложить рассрочку — то, чего вторичный рынок не даёт. Ипотечные ставки тоже будут ниже, потому что банки поддерживают проектное финансирование. В итоге платёж по ипотеке на новостройку оказывается выгоднее, чем на готовое жильё", — отмечает она.

Что с реальным спросом?

Несмотря на уверенность застройщиков, статистика показывает тревожную динамику. По данным "НДВ Супермаркет недвижимости", в мае продажи новостроек в Московском регионе рухнули почти на 40% по сравнению с маем прошлого года. Даже в сравнении с апрелем 2025-го спрос просел на 21%.

Причины — высокая ключевая ставка, рост стоимости строительства, снижение покупательной способности и осторожность покупателей. Рынок перегрет, и это чувствуется не только в Москве, но и в других крупных городах.

Однако застройщики, судя по всему, не намерены пересматривать ценовую политику. Ставка — на инвестиционный спрос, гибкие условия и длинную перспективу.