Выгодный котлован или ловушка для инвестора — что не расскажут о покупке на старте продаж

Как сохранить свои деньги в непростые времена? Многие россияне по-прежнему делают ставку на недвижимость. Причём, всё чаще — именно на новостройки. И это неудивительно: стартовые цены, перспектива роста стоимости квадратного метра и защита сбережений от инфляции — привлекательный набор для тех, кто думает о будущем.

Однако сегодня этот рынок меняется на глазах. Какие скидки дают застройщики, почему цены, несмотря на падение спроса, не снижаются, и стоит ли сейчас заходить в проект на этапе котлована? Об этом в интервью рассказал директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.

Цены не падают — и в этом нет парадокса

Можно ли сегодня ожидать снижения цен на новостройки? Логика подсказывает: если спрос упал, цены должны следом тоже снизиться. Но в России всё происходит иначе.

"Рынок жилой недвижимости в нашей стране работает не совсем по рыночным законам", объясняет Сергей Разуваев.

Главный фактор — программы семейной ипотеки, которые продолжают стимулировать спрос. Это серьёзная поддержка: многие сделки происходят именно благодаря этой мере.

Да, на рынке элитного жилья — свои правила. Но в массовом сегменте именно семейная ипотека во многом удерживает спрос на плаву. К тому же застройщики сами подстраиваются под ситуацию: сократили ввод новых объектов, снизили темпы строительства, чтобы уравновесить предложение и спрос.

И ещё важный момент — себестоимость строительства. За последние годы она заметно выросла — подорожали стройматериалы, услуги, рабочая сила. Даже если спрос просел, застройщики просто не могут опустить цену ниже определённого уровня — иначе проект станет нерентабельным.

Огромные скидки — правда или миф?

В сети можно встретить информацию о якобы рекордных скидках — до 55-60%. Это миф?

"Такие цифры я не встречал", — говорит Разуваев.

Однако реальные хорошие скидки получить можно. Особенно, если вы готовы внести всю сумму сразу или обладаете крупным первоначальным взносом. Плюс одобрение по ипотеке — тоже козырь в переговорах.

Инвесторы пока осторожничают

Стоит ли сегодня инвестировать в квартиры с прицелом на перепродажу? По словам эксперта, в сегменте масс-маркета сейчас активность инвесторов очень низкая.

"Сегодня гораздо логичнее положить деньги на депозит — проценты выше, чем потенциальная доходность от покупки квартиры с дальнейшей перепродажей", — констатирует Разуваев.

И дело не только в общем охлаждении рынка. Сейчас зафиксирован исторически большой разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком — в определённые периоды он достигал 57%. При таких условиях заработать на классической стратегии "купил на котловане — продал на вторичке" становится сложно.

Как выбрать ликвидный объект?

Если всё-таки рассматривать покупку с прицелом на долгосрочные инвестиции или аренду, важно смотреть шире.

"Сегодня важно оценивать не только саму квартиру — метраж, высоту потолков и прочие параметры. Ключевым становится сценарий жизни в проекте", — подчёркивает эксперт.

Что под этим подразумевается:

• удачная локация;
• комплексное развитие территории;
• качественная инфраструктура — включая коммерческую;
• близость к природным зонам — лесам, водоёмам, спортивным объектам.

Проекты, которые создают привлекательную среду для жизни, будут в перспективе пользоваться спросом — и у арендаторов, и у покупателей.

Взгляд в сторону коммерческой недвижимости

Ещё один способ инвестировать — небольшие коммерческие помещения. Сейчас рынок коммерческой недвижимости переживает новый виток интереса.

Для частного инвестора это может быть хорошей возможностью: вложения относительно небольшие (до 10 млн рублей), а востребованность таких объектов высока — речь обычно идёт о небольших помещениях под магазины или услуги.

Но есть нюанс. Срок окупаемости вырос: если раньше он составлял 7-9 лет, то теперь нередко уходит за 12-15 лет.

"Инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас стоит только после тщательной оценки проекта", — советует Разуваев.

Итоги

Рынок новостроек в России сегодня — это сложная мозаика. Одна часть поддерживается за счёт льготной ипотеки, другая — борется с ростом себестоимости, а третья — ищет новую логику развития в условиях высокой ключевой ставки и осторожного спроса.

Покупать ли новостройку сейчас — вопрос, на который нет универсального ответа. Но если подойти к выбору взвешенно и учитывать реальные рыночные тенденции, даже сегодня можно найти интересные инвестиционные решения.