Хотели красивую арку — получили судебный иск: новые правила игры в России

Тревожный сигнал для всех, кто без разрешения сделал арку или проход в несущей стене квартиры или нежилого помещения, прозвучал недавно в судебной практике. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции признал несущие стены общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Это означает, что для создания дверного проема или арки потребуется согласие абсолютно всех собственников помещений. И если хотя бы один сосед окажется против, проект придется закрыть. Об этом пишет "Российская газета".

История, которая стала показательной для всей страны, случилась в Волгограде. Там женщина-предприниматель, владеющая нежилым помещением на первом этаже жилого дома, решила расширить пространство и сделала три новых дверных проема в несущих стенах. Судебное разбирательство вокруг этих изменений стало основой для принципиального решения, важного теперь для всех собственников квартир и коммерческих помещений.

Почему случай в Волгограде стал прецедентом

Хозяйка помещения, по информации СМИ, использовала помещение под кондитерский магазин. Она самостоятельно организовала проемы в стенах, уверяя, что дом не пострадал и конструктивная надежность здания не нарушена. Экспертиза даже подтвердила, что конструкции сохранили прочность, а восстановить стены в исходное состояние практически невозможно. Нижестоящие суды сначала встали на ее сторону. Однако в кассации позиция изменилась: судьи заявили, что любые несущие стены — это часть общего имущества жильцов, и вмешательство в них без согласия всех собственников недопустимо.

"Таким образом, любые несущие стены входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома", — сказано в определении Четвертого кассационного суда.

Сравнение: что можно, а что нельзя менять

Советы шаг за шагом

• Перед любым ремонтом закажите технический паспорт помещения в БТИ.
• Уточните, какие стены являются несущими.
• Если планируете изменения — согласуйте проект с жилищной инспекцией.
• Для работ в несущих конструкциях потребуется общее собрание и письменное согласие всех собственников.
• Если согласие невозможно собрать, ищите альтернативу: декоративные перегородки, раздвижные двери или перепланировка без затрагивания несущих элементов.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: самовольно сделать арку в несущей стене.
Последствие: судебный иск, штраф и требование восстановить стены.
Альтернатива: использовать гипсокартонные конструкции, декоративные панели или мобильные перегородки, которые не требуют разрешения.

А что если…

Многие задаются вопросом: что будет, если оставить проем и надеяться, что никто не пожалуется? На практике жалобы поступают от соседей или управляющей компании. В результате собственника ждет не только суд, но и серьезные расходы на восстановление конструкции. А значит, попытка "сэкономить" может обернуться куда большими затратами.

FAQ

Можно ли узаконить уже сделанный проем?
Только при наличии согласия всех собственников. Если его нет, придется восстанавливать стену.

Сколько стоит согласование перепланировки?
Проектные работы и экспертиза обойдутся от 50 до 150 тысяч рублей, в зависимости от региона и сложности.

Что лучше: арка или перегородка?
С точки зрения закона безопаснее перегородка или декоративное решение. Несущие стены трогать нельзя.

Мифы и правда

Миф: если экспертиза показала безопасность, перепланировка законна.
Правда: без согласия соседей даже безопасные изменения в несущих стенах признаны незаконными.

Миф: первый этаж может делать проемы свободно, ведь нагрузка минимальна.
Правда: конструкция дома едина, и нижние этажи несут основную нагрузку.

Миф: можно договориться только с ближайшими соседями.
Правда: требуется согласие всех собственников, включая тех, кто живет на верхних этажах.

Три интересных факта

• В некоторых странах Европы перепланировка в несущих стенах возможна только при обязательном участии муниципалитета.
• В России на рынке появились мобильные перегородки, которые позволяют менять планировку без документов.
• Самые сложные перепланировки связаны не с квартирами, а с коммерческими помещениями в жилых домах.

Исторический контекст

В советские годы перепланировки контролировались жестко, и любое вмешательство в несущие конструкции считалось нарушением уголовного порядка. После 1990-х правила смягчились, многие собственники начали менять квартиры без согласований. Однако рост числа аварий и жалоб соседей снова привел к ужесточению контроля. Сегодня судебная практика вернула строгий подход, фактически уравняв интересы всех жильцов и установив жесткие рамки для собственников.