80% разницы в цене: рынок недвижимости в России трещит по швам

Когда разница в цене между новостройками и вторичкой доходит до 80%, это уже не просто статистика, а тревожный сигнал для всей экономики. Такой разрыв, зафиксированный ЦБ во II квартале 2024 года в Центральной России, может обернуться серьёзными финансовыми проблемами для покупателей, особенно для тех, кто берёт ипотеку на новое жильё, пишут "Известия".

Почему новостройки дорожают быстрее

Резкий рост цен на первичное жильё начался ещё в 2020 году, когда в стране запустили масштабную льготную ипотеку под 7% для всех. Это привело к резкому всплеску спроса и разогнало рынок. За три года разрыв цен с вторичкой увеличился с 10% до 40%, и, по словам Эльвиры Набиуллиной, это уже "кричащий дисбаланс".

Сегодня стоимость "квадрата" в новостройках по России в среднем превышает 205 тыс. рублей, тогда как на вторичке — около 128 тыс. В отдельных регионах картина ещё драматичнее: в Центральной России разница достигает 80% (294 тыс. против 163 тыс.), в Сибири — 44%, на Северном Кавказе — лишь 12%.

Одним из главных драйверов сейчас остаётся семейная ипотека для семей с детьми до шести лет — на неё приходится до 80% всех новых кредитов. Это поддерживает спрос именно на новостройки, а значит, и рост их цен. При этом вторичка таких программ почти не видит, а стандартные ипотечные ставки в 26-30% делают её менее доступной.

Риски для покупателей и банков

ЦБ предупреждает: покупка новостройки в кредит при текущем ценовом разрыве — это риск. Если заемщик потеряет возможность платить ипотеку и решит продать квартиру, на вторичке она окажется значительно дешевле. Разница может оказаться такой, что даже после продажи долг перед банком останется.

Для банков это тоже проблема: залоговое имущество в случае реализации может не покрыть сумму кредита. Пока уровень просрочки по ипотеке контролируется, но при ухудшении экономической ситуации этот фактор может сыграть злую шутку.

Что происходит на рынке в регионах

Ситуация сильно отличается по городам. В Москве и Петербурге ценовой разрыв минимален — 8% и 4% соответственно. А вот в Краснодарском крае вторичка стоит дороже новостроек на 14% — результат падения спроса на первичку.

Продажи новостроек в ряде регионов просели почти вдвое — особенно в Краснодаре, Красноярске и Самаре. Но в среднем по стране разрыв продолжает расти: по прогнозам, к концу года он может достигнуть 65-70%.

Почему вторичка не растёт в цене

Экономисты называют несколько причин:

• Нет господдержки — спрос на вторичку не стимулируется льготными программами.
• Высокие ставки — 26-30% по ипотеке фактически "запирают" многих покупателей.
• Гибкость продавцов — собственники готовы снижать цену на 5-10%, лишь бы выйти на сделку.

В то же время новостройки дорожают из-за удорожания стройматериалов, роста зарплат на фоне рекордно низкой безработицы (около 2,2%) и дефицита рабочей силы.

Что может изменить ситуацию

Эксперты считают, что выровнять рынок могла бы серьёзная корректировка ключевой ставки с нынешних 18% до уровней ниже 10%. Это сделало бы обычную ипотеку доступнее, подтянуло спрос на вторичку и снизило дисбаланс.

Однако ЦБ настроен осторожно: слишком быстрое удешевление кредитов может усилить проблемы застройщиков, если покупатели массово уйдут на вторичный рынок. Пока же регулятор видит решение только в длительном охлаждении кредитного сегмента, чтобы снизить риски "пузыря" на рынке недвижимости.