Время ли покупать сейчас? Как охлаждение рынка меняет правила игры и где искать выгоду

Отмена льготной ипотеки и рост ставок в 2025 году ощутимо охладили рынок новостроек. Если раньше девелоперы едва успевали запускать проекты под высокий спрос, то сегодня баланс спроса и предложения изменился. В ряде регионов покупатели стали реже заключать сделки, и в результате объем жилья в стройке оказался выше уровня продаж. Эксперты предупреждают: это может повлиять и на цены, и на стратегию застройщиков. Об этом пишет РБК.

Где формируется избыток жилья

По данным "Дом.РФ", нормальное соотношение распроданности и готовности стройки составляет 60-80%. Ниже 60% начинается риск затоваривания. В августе 2025 года этот показатель в среднем по стране опустился до 70%, хотя год назад он был на уровне 88% — тогда рынок страдал от дефицита.

Особенно заметен дисбаланс в 29 регионах. В их числе:

• Краснодарский и Приморский края;
• Красноярский край и Башкортостан;
• Дагестан, Воронежская и Челябинская области.

В регионах с менее развитыми рынками ситуация еще острее. Например, в Чукотском автономном округе, Магаданской и Еврейской автономной областях распроданность близка к нулю. В Чечне этот показатель составил всего 5%, в Ингушетии — 12%, в Карачаево-Черкесии — 21%.

Среди крупных субъектов с показателями ниже 60% — Саратовская, Орловская, Омская и Тверская области.

Сравнение: регионы с разным уровнем дисбаланса

Почему возможна корректировка цен

Эксперты сходятся во мнении, что в регионах с избытком предложения цены могут корректироваться. Чаще всего это проявится в форме скрытых скидок, акций, рассрочек.

"В регионах с зафиксированным избытком предложения новостройки будут иметь тенденцию на корректировку цен", — сказал гендиректор РАСК Федор Выломов.

Он добавил, что реальные условия для восстановления спроса появятся, если ключевая ставка снизится хотя бы до 10-12%, а лучше — до 8-10%.

"В тех субъектах, где дисбаланс наиболее выражен, можно ожидать стагнации или даже снижения цен", — отметил эксперт АКРА Андрей Носов.

При этом часть специалистов считает, что прямое падение цен маловероятно.

"Большую часть прибыли съедают финансовые расходы, поэтому для снижения цен у застройщиков нет ресурсов", — пояснил РБК эксперт "Эксперт РА" Дмитрий Сергиенко.

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

• Сравнивать цены на первичном и вторичном рынке: в ряде городов разрыв достигает 30-40%.
• Следить за акциями от застройщиков: рассрочки и скидки часто скрыты в договорах.
• Оценивать финансовую устойчивость компании-застройщика — переизбыток может привести к заморозке проектов.
• Проверять готовность проекта и уровень продаж в ЖК: низкий спрос — сигнал возможных задержек.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупать квартиру в проекте с низкой распроданностью.
Последствие: риски долгостроя или стагнации цен.
Альтернатива: выбирать ЖК в регионах с соотношением 60-80%, где рынок более сбалансирован.

Ошибка: брать ипотеку на пике ставок.
Последствие: переплата и ограниченные возможности рефинансирования.
Альтернатива: рассматривать арендное жилье или подождать снижения ставки.

А что если спрос не восстановится

В таком сценарии возможна переориентация части застройщиков на более бюджетные форматы жилья, рост доли комплексного освоения территорий и более активные продажи через субсидированные программы от банков.

FAQ

Как выбрать регион для покупки новостройки?
Смотреть на уровень распроданности, финансовое состояние застройщиков и перспективы инфраструктуры.

Сколько стоят новостройки в регионах с избытком предложения?
Средние цены пока держатся, но за счет скрытых скидок можно получить выгоду до 10-15%.

Что лучше: новостройка или вторичка?
При высокой ипотеке вторичный рынок может быть выгоднее — цены там гибче, а жилье доступно сразу.

Мифы и правда

Миф: избыток новостроек приведет к обвалу цен.
Правда: массового падения не будет, но отдельные проекты предложат значительные скидки.

Миф: акции от застройщика — всегда выгодно.
Правда: условия могут быть завуалированы, важно считать итоговую стоимость.

Интересные факты

• В 2020–2024 годах Россия переживала дефицит новостроек из-за стимулирования спроса льготной ипотекой.
• В некоторых регионах доля проданных квартир в стройке сегодня не превышает 10%.
• На фоне высокой ключевой ставки банки стали активнее предлагать субсидированные ипотечные программы совместно с застройщиками.

Исторический контекст

2015 год: рынок новостроек стабилен, ипотека доступна по ставкам ниже 12%.
2020 год: пандемия и запуск льготной ипотеки стимулируют ажиотажный спрос.
2024 год: рост цен и снижение объемов предложения.
2025 год: отмена льготных программ приводит к охлаждению и формированию переизбытка жилья в ряде регионов.