Рынок делюкс в Москве взорвался — как миллиардеры спасают капиталы в недвижимости

Спрос на элитную недвижимость в Москве бьёт рекорды: стоимость самого дорогого лота за год взлетела на 75%, достигнув внушительных 3,76 млрд рублей. За этой цифрой — дефицит новых площадок в центре столицы, рост цен на стройматериалы и желание состоятельных россиян защитить свои сбережения в условиях нестабильной экономики.

Однако не все сегменты рынка развиваются столь стремительно. В более бюджетных классах — бизнес и массовое жильё - рост цен оказался куда скромнее. Там ситуацию сдерживает падение доступности ипотеки и более прагматичный спрос.

"Рынок ультра-элиты живёт по своим правилам"

По данным компании "Метриум", в мае 2025 года самая дорогая квартира на первичном рынке Москвы стоила 3,76 млрд рублей — на 75% дороже, чем годом ранее. Речь идёт о лоте в элитном жилом комплексе. При этом в премиум-сегменте максимальная цена выросла в 2,8 раза, до 2,18 млрд рублей. В бизнес-классе зафиксирован рост на 11%, до 387 млн рублей, а в массовом сегменте — всего на 8,1%, до 48 млн рублей.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости "Метриум Премиум", подчёркивает:

"Самые дорогие и эксклюзивные лоты дорожают быстрее рынка".

С учётом сделок за закрытыми дверями максимальная стоимость предложения уже достигает 10 млрд рублей.

Спрос сосредоточен в сегменте пентхаусов и вилл класса делюкс. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, поясняет:

"Пять лет назад столь высокие бюджеты покупок объяснялись в первую очередь большой площадью. Сегодня же — это цена за квадратный метр, которая в уникальных объектах достигает 9 млн рублей".

Меньше земли, дороже материалы — дороже жильё

Столь впечатляющий рост цен в элитном сегменте связан не только с интересом покупателей. Анна Раджабова перечисляет причины:

"Сокращение свободных участков для застройки в престижных районах, подорожание стройматериалов из Европы из-за санкций, а также повышенный интерес к недвижимости как к инструменту сохранения капитала".

Впрочем, рынок элитных новостроек остаётся нишевым — таких сделок немного. Екатерина Румянцева отмечает:

"Это продукт для ограниченного круга клиентов".

Тем не менее, интерес к самым редким и дорогим лотам растёт. Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, приводит такие цифры:

"В октябре-декабре 2024 года было продано пять пентхаусов. А в первом квартале 2025-го — уже 11".

Объём продаж — рекордный

В целом рынок делюкс показал значительный рост выручки. По данным Евгения Макарова, директора по маркетингу Unikey, в январе-марте 2025 года продажи высокобюджетных новостроек Москвы удвоились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Причина — не только спрос, но и расширение предложения. Андрей Соловьёв, партнёр NF Group, сообщает: "В конце марта 2025 года в продаже было более 200 уникальных дорогостоящих лотов — на 50% больше, чем год назад".

Элитные проекты сейчас массово выходят на финишную прямую. Это дополнительный фактор роста цен, подчёркивает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.

Масс-маркет и бизнес-класс — другая история

В то время как элитный сегмент движется своим путём, более доступные классы жилья зависят от экономических факторов.

Фёдор Ушаков, директор по продажам компании "Мангазея", объясняет:

"Рынок массового жилья и бизнес-класса гораздо более сбалансирован. Он сильнее реагирует на экономическую ситуацию и конкуренцию".

Основная причина сдержанного роста в этих сегментах — снижение доступности ипотеки. Евгений Макаров подтверждает:

"Ипотека остаётся ключевым драйвером продаж в бизнесе и масс-маркете. Ограниченный спрос и малая доля инвестиционных сделок здесь сдерживают рост цен".

Прогнозы: что дальше?

В элитном сегменте рост максимальных цен, по мнению Фёдора Ушакова, продолжится. На это будет влиять дефицит новых проектов, высокая себестоимость и стабильный спрос. Евгений Макаров согласен:

"На верхний ценовой сегмент сохраняется давление, поддерживаемое всеми этими факторами".

В бизнес-классе и массовом сегменте ожидания более сдержанные. Здесь динамика будет зависеть от ключевой ставки Центробанка, платёжеспособности населения и доступности ипотечного кредитования.

А вот Александр Гуторов, вице-президент ГК "Страна Девелопмент", настроен более осторожно. Он прогнозирует не столько рост, сколько стабилизацию цен в ближайшее время.