Рассрочка больше не спасает — рынок новостроек теряет почву под ногами

Если где и искать первые признаки кризиса, то на рынке недвижимости. Этот сегмент традиционно считается одним из самых консервативных — и, если здесь начинается спад, значит, в экономике в целом идут глубокие процессы.

Сегодняшняя картина, по мнению участников круглого стола, организованного компанией М2, вызывает тревогу. Тема обсуждения — "Ключевые вектора рынка недвижимости: итоги полугодия и прогнозы". Эксперты попытались разобраться, куда движется рынок и какие сигналы подает в середине 2025 года.

Сделок меньше, взносы выше

По словам генерального директора М2 Алексея Завгороднего, по сравнению с прошлым годом доля сделок без ипотеки увеличилась, но в целом объем продаж снизился. Средний размер контракта просел примерно на 4%, а в некоторых регионах падение достигло 16%. Тем временем первоначальный взнос вырос до 50% от стоимости жилья.

Большая часть покупок — это квартиры стоимостью до 10 миллионов рублей (80% сделок). Еще 3% приходится на сделки в диапазоне 10-20 миллионов, и только 4% — это жилье дороже 20 миллионов рублей.

В ипотечном сегменте — сжатие

После сворачивания программы льготной ипотеки структура сделок изменилась. Как рассказал Сергей Бабкин, глава управления ипотечного кредитования ВТБ, сейчас 95% сделок проходят с господдержкой. Лидирует "Семейная ипотека".

С начала 2025 года объем выданных ипотек составил 3,8 трлн рублей — это на 23% меньше, чем за тот же период в прошлом году. Проседает и направление ИЖС. Однако рынок адаптируется — застройщики осваивают эскроу-счета и проектное финансирование.

Тем не менее Бабкин призывает к осторожности в прогнозах:

"Слишком много неопределенностей, чтобы уверенно говорить о росте в 2026 году".

Москва держит лидерство

Сергей Лобжанидже, директор аналитической платформы bnMAP. pro, обращает внимание:

"Москва — по-прежнему самый дорогой рынок".

Цены варьируются от 3 млн рублей в Новой Москве до 7 млрд — в центре. Средняя стоимость сделки в столице — 25 млн рублей, в Новой Москве — 12 млн.

На втором и третьем местах по ценам — Санкт-Петербург и Казань, где квадратный метр стоит в среднем 200 тысяч рублей. В регионах — в пределах 7-8 млн за объект. Исключение — курортные зоны, где цена у моря может быть в 4 раза выше, чем в глубине района.

Цены и площади падают

Показательно, что во всех миллионниках сокращается не только средний чек, но и площадь жилья. В результате падает совокупная выручка. В 2024 году она составляла 4,2 трлн рублей, а с начала 2025 — только 1,2 трлн.

Москва остается наиболее устойчивым рынком: после кризисов она восстанавливается быстрее других. В числе крепких регионов также называют Калининград и Нижний Новгород. Интересно, что в этих городах есть дорогие и быстро реализуемые объекты.

Кто остался в "зеленой зоне"

Эксперты называют всего пять территорий с минимальными рисками: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Московская и Ленинградская области. В Москве — наибольший объем непроданных квартир за два года, но при этом сделки идут стабильно.

При этом конкуренция в столице снижается: на топ-5 девелоперов приходится менее половины сделок. Для сравнения: в Подмосковье на них приходится две трети рынка.

Депозиты не спасут

Алексей Попов из "ЦИАН.Аналитики" считает, что частичное перетекание средств с банковских вкладов в недвижимость возможно, так как ставки по депозитам падают. Но при этом 93% вкладов не превышают 500 тыс. рублей — этих денег едва хватит на первоначальный взнос.

"Не стоит ожидать резкого притока капитала, — считает Алексей Завгородний. — Всё будет происходить медленно".

С ним согласен и Сергей Бабкин:

"Это будет постепенный процесс, а не всплеск".

Новый цифровой уклад

Руководитель агентства "Спутник" Оксана Большухина отмечает положительные сдвиги:

"Люди всё чаще используют госключ, уходят от бумаги и совершают сделки дистанционно".

Это увеличивает долю межрегиональных сделок и делает рынок более гибким.

Однако есть и сложности. Снижается число одобренных ипотек — требования банков ужесточились. Это ведет к росту первоначального взноса и снижению суммы кредита. Также уменьшается доля сделок с рассрочкой — этот формат не регулируется и потенциально опасен для покупателей.

Что говорят итоги полугодия

Алексей Попов подвел итоги обсуждения:

• Спрос на новостройки просел на 25%, но ситуация не критична — спасает рассрочка (до 40% сделок).
• Цены номинально выросли на 8-9%, но реальные снизились — продажи идут со скидками.
• Вторичный рынок стабилен — переток спроса из новостроек и ИЖС сглаживает ситуацию.
• Будущее семейной ипотеки на "вторичке" под вопросом.
• В регионах ИЖС почти заморожен — падение в 3-4 раза.
• Ставки на аренду продолжают снижаться с 2020 года.
• Главный вывод: рынок адаптируется, но медленно и осторожно.