Москва остыла к роскоши: элитные новостройки теряют покупателей быстрее, чем ожидали

Рынок жилья в столице остается одним из самых динамичных в стране. Однако в сегменте дорогих новостроек с начала 2025 года наметилось замедление: объемы продаж снизились, хотя цены продолжают расти. Интерес покупателей распределяется по-разному между бизнес-, премиум- и делюкс-классами. Рассмотрим, что стоит за цифрами и какие тенденции формируют будущее элитной недвижимости Москвы.

Общая динамика рынка

По данным риелторской компании Whitewill, в январе–августе 2025 года в Москве было продано около 1,14 млн кв. м жилой недвижимости бизнес-, премиум- и делюкс-класса. Это на 7% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Количество сделок также упало на 7% и составило 19 тысяч.

Причины кроются в сочетании нескольких факторов. Ключевой — высокая ипотечная ставка, которая влияет даже на состоятельных покупателей. Многие из них откладывают решение, ожидая лучших условий. При этом часть клиентов переключается на вторичный рынок, где выбор шире и цены иногда выгоднее.

Сравнение по сегментам

Почему бизнес-класс теряет покупателей

Сегмент бизнес-класса остается крупнейшим по объемам, но и здесь заметен спад. Минус 6% в квадратных метрах и минус 5% в сделках — результат влияния дорогой ипотеки. Те, кто покупает такие квартиры, чаще рассчитывают на заемные средства, поэтому ждут снижения ставок. На рынке формируется отложенный спрос.

Премиум: почему здесь спад глубже

В премиальном сегменте падение еще сильнее. Продажи сократились на 13%, а сделки — на 14%. Причина в ограниченном количестве новых проектов. Цены на старте продаж почти сравнялись с объектами высокой готовности, и многие покупатели предпочитают вторичное жилье, где можно сразу заселиться.

Делюкс: редкий рост

На фоне падения в двух других сегментах делюкс показывает рост: плюс 17% по площади и плюс 18% по количеству лотов. Здесь сделки единичные, и чаще всего они совершаются без ипотеки. Дополнительный стимул — высокая стадия готовности проектов, которые традиционно уходят быстрее и дороже.

"Здесь нет массовых сделок: количество транзакций невелико по сравнению с бизнес- и премиум-классами, а покупки чаще совершаются без привлечения кредитных инструментов", — сказала топ-брокер компании Екатерина Левина.

По ее словам, немаловажным фактором выступает и наличие рассрочки, пишет РИА Недвижимость.

Цены: рост несмотря на спад сделок

Хотя объемы продаж упали, в денежном выражении рынок вырос. С января по август 2025 года сумма сделок увеличилась на 8% и достигла 754,7 млрд рублей. Средняя стоимость квадратного метра в дорогих новостройках Москвы подскочила на 16% — до 662 тысяч рублей.

По сегментам рост распределился так:

• бизнес-класс — +14% (534,3 тыс. руб./кв. м),
• премиум — +19% (925,7 тыс. руб./кв. м),
• делюкс — +17% (2,1 млн руб./кв. м).

Советы шаг за шагом: как выбирать дорогую новостройку

• Определите бюджет и подумайте, нужна ли ипотека или лучше рассмотреть рассрочку.
• Сравните бизнес-, премиум- и делюкс-классы: в первом больше предложений, во втором ниже конкуренция, а в третьем — эксклюзивность.
• Уточните стадию готовности: проекты на финальном этапе обычно продаются быстрее, но стоят дороже.
• Обратите внимание на вторичный рынок: иногда там можно найти квартиры в премиум-сегменте по цене близкой к стартовым в новостройках.
• Используйте услуги агентств, работающих с элитной недвижимостью, чтобы не упустить редкие предложения.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: выбор объекта на старте без анализа рынка.
Последствие: высокая цена, ожидание строительства.
Альтернатива: купить квартиру в доме высокой готовности или рассмотреть вторичку.

Ошибка: игнорирование роста ипотечных ставок.
Последствие: переплата по кредиту.
Альтернатива: рассрочка от застройщика или покупка без заемных средств.

Ошибка: ориентироваться только на площадь.
Последствие: завышенная цена при низкой ликвидности.
Альтернатива: учитывать инфраструктуру, транспорт и престижность района.

А что если…

А что если ипотека резко подешевеет? Вероятно, рынок оживится, и отложенный спрос проявится в виде резкого скачка сделок в бизнес- и премиум-сегментах. Но цены при этом вырастут еще сильнее.

FAQ

Как выбрать между бизнес- и премиум-классом?
Бизнес-класс подойдет тем, кто ищет соотношение цена/качество, премиум — для покупателей, ориентированных на престиж и редкие проекты.

Сколько стоит квадратный метр в 2025 году?
В среднем — 662 тысячи рублей, в бизнес-классе — около 534 тысяч, в премиуме — 926 тысяч, в делюксе — более 2 млн.

Что лучше: новостройка или вторичный рынок?
Если важен престиж и готовность объекта, вторичный рынок может оказаться выгоднее. Но новостройки дают больший выбор и современные стандарты.

Мифы и правда

Миф: элитные квартиры всегда покупают только в ипотеку.
Правда: в делюксе большинство сделок проходят без кредитов.

Миф: премиум-класс — это всегда центр Москвы.
Правда: современные проекты появляются и за пределами Садового кольца.

Миф: цены в дорогих новостройках стабильны.
Правда: в 2025 году они выросли на 16% за год.

Интересные факты

• Самая дорогая новостройка Москвы в сегменте делюкс в 2025 году стоит более 2 млн рублей за кв. м.
• В премиальном сегменте средний чек за квартиру приближается к 80 млн рублей.
• На рынке дорогих новостроек около 70% сделок совершается в пределах Третьего транспортного кольца.

Исторический контекст

Рынок элитного жилья в Москве начал активно формироваться в 1990-е годы, когда в столицу пришли первые зарубежные застройщики. В 2000-е годы появились масштабные проекты бизнес-класса, а в 2010-е — настоящие кварталы премиум-уровня. Сегодня рынок становится более зрелым: спрос смещается к объектам высокой готовности и качественным сервисам.