Объединить можно не всё: квартиры, которые никогда не станут одной

Можно ли просто снести стену и соединить две квартиры в одну? На первый взгляд кажется, что это простой ремонт, но на деле — целая юридическая процедура. И если её не пройти, можно нарваться не только на штрафы, но и на серьёзные проблемы с безопасностью дома. Об этом пишет Дзен-канал "Яндекс. Недвижимость".

Почему объединение нужно узаконивать

По Жилищному кодексу РФ любые изменения в планировке — это перепланировка. А значит, их нужно согласовывать. Несколько статей прямо говорят об этом:

ст. 25 ЖК РФ — определяет, что такое перепланировка в многоквартирном доме;
ст. 26 ЖК РФ — описывает порядок согласования;
ст. 29 ЖК РФ — предупреждает: самовольные изменения караются.

Если проигнорировать требования, собственнику грозит штраф до 2,5 тыс. рублей. Но куда опаснее другое: могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние или, что ещё хуже, пострадает конструкция дома. В истории был случай в Астрахани, когда подобная переделка закончилась обрушением.

Какие дома "разрешают" объединение

Здесь всё зависит от конструкций и возраста здания:

• Монолитные дома — лучший вариант. Несущие колонны остаются нетронутыми, а перегородки можно демонтировать.
• Кирпичные дома — допустимо объединять, если не затрагивать центральную несущую стену.
• Панельные дома — самый проблемный тип. Несущие стены — почти все, но при грамотных расчётах возможен небольшой проём с усилением металлоконструкцией.
• Хрущёвки — объединение затруднено: конструкции изношены, плюс вентиляция встроена в несущие стены.
• Аварийные дома — перепланировка бессмысленна, разрешения всё равно не дадут.

Варианты объединения

Есть три основных способа:

• Проём в стене. Самый частый вариант, если квартиры расположены рядом. Иногда оставляют оба входа и даже две кухни — удобно, если планируется последующая продажа.
• Через тамбур. Для этого нужно получить согласие 2/3 соседей, ведь лестничная площадка относится к общему имуществу. На практике многие делают без разрешения, но это чревато конфликтами.
• Вертикальное объединение. Самый сложный вариант: требуется инженерный проект и установка лестницы. Согласно СНиП, ширина её должна быть не меньше 0,9 м, а уклон — не более 1:1,25.

Пошаговая инструкция

• Проект перепланировки. Нужно техническое заключение от проектировщика дома или компании с допуском СРО. Стоимость услуг: от 25 тыс. руб. за заключение и от 35 тыс. руб. за проект.
• Разрешение от жилищной инспекции. В Москве этим занимается Мосжилинспекция. Подать документы можно через "Госуслуги". Проверка занимает до 45 рабочих дней.
• Строительные работы. Выполняются только компанией с СРО. Работы должны строго соответствовать утверждённому проекту. Разрешение действует 12-18 месяцев.
• Приёмка. После ремонта комиссия сверяет результат с проектом. Если всё в порядке, составляется акт. Один экземпляр направляется в БТИ, другой — в Росреестр.
• Изменения в ЕГРН. После приёмки квартира получает новый кадастровый номер и обновлённую площадь.

Частые вопросы

• Что делать, если отказали? Устранить недочёты или оспорить в суде. Если проблема в несущих стенах — отказ не обжаловать.
• Можно ли объединить квартиры разных собственников? Да, для этого оформляется соглашение о долях.
• Сколько занимает процесс? От 6 месяцев до 1,5 лет.

Объединение квартир — это не просто строительные работы, а юридически значимая перепланировка. Только пройдя все этапы, собственник может спокойно пользоваться новой площадью и при необходимости продать её без проблем.