Пять районов Москвы, где «квадрат» теряет в цене — не спешите туда за покупкой

Цены на столичные "вторички" словно застыли во времени. За последние три года стоимость квадратного метра в старых границах Москвы почти не меняется — цифры колеблются в пределах статистической погрешности. Но за внешней стабильностью скрываются интересные процессы: где-то цены медленно ползут вверх, а в некоторых районах неожиданно теряют позиции.

При этом столичный рынок жилья демонстрирует один из самых любопытных парадоксов: несмотря на внешние шоки, экономическую турбулентность, рост ставок по ипотеке и заметный спад покупательского интереса, цены не идут вниз. Почему это происходит — расскажем ниже.

Цены замерли, но не везде

По итогам мая 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра на "вторичке" в старых границах Москвы составила 283,3 тыс. рублей, подсчитали в компании "Инком-Недвижимость". С начала года она просела всего на 0,7%, а за год осталась практически на том же уровне.

Для наглядности аналитики привели динамику за последние несколько лет. В мае 2022 года "квадрат" стоил 285,1 тыс. рублей (+7% за год), в мае 2023-го — 275 тыс. (-3,5%), в 2024-м — 283,2 тыс. (+3%). Сейчас — 283,3 тыс. рублей (+0,01%). Как видим, колебания минимальны и в пределах 3-3,5%, что эксперты объясняют не рыночной конъюнктурой, а изменением состава предложения.

"Если взглянуть на тренд с 2015 года, когда квадратный метр стоил 197,6 тыс. рублей, за 10 лет рост составил 43%", — отмечает главный аналитик компании Дмитрий Таганов.

Что сдерживает цены

После кризиса 2014 года рынок вторички переживал непростые времена. В 2017 году наблюдалось плавное снижение цен, спроса и предложения — новостройки с более доступной ипотекой переманивали покупателей, а старт программы реновации убрал с рынка часть "хрущёвок".

Ситуация изменилась во второй половине 2018 года: удешевление ипотеки и снижение доходности вкладов подстегнули спрос на жильё. Наибольший рост пришёлся на 2020-2021 годы.

А вот с 2022-го рынок оказался под давлением внешних факторов: от начала СВО до подорожания ипотеки. Однако даже на этом фоне стоимость "вторички" практически не изменилась.

"Рынок по-прежнему стабилен: цены не падают, предложение не растёт, колебания минимальны и связаны скорее с качественным составом объектов", — объясняет Дмитрий Таганов.

Где дешевеет, а где дорожает

Интересно проследить, как менялась цена квадратного метра по округам:

• В ЦАО с начала года стоимость "квадрата" упала на 2,2%, за год выросла на 1,1% (до 499,9 тыс. рублей).
• В ЮАО снижение составило 0,5% с начала года и 1,3% за год (до 264,6 тыс. рублей).
• В ЗАО и СЗАО за пять месяцев цены упали на 0,2%, но в годовом выражении выросли на 0,2% и 0,3% соответственно.
• В СВАО (264 тыс. рублей) и ЮВАО (243,5 тыс. рублей) цены не изменились с начала года, а за год прибавили 0,8% и 0,5%.

В остальных округах зафиксирован умеренный рост — от +0,1% до +0,7%. Например:

• ЮЗАО +0,1% (до 283 тыс. рублей),
• САО +0,2% (до 290 тыс. рублей),
• ВАО +0,2% (до 248,2 тыс. рублей),
• ЗелАО +0,7% (до 207,9 тыс. рублей).

ТОП-5 районов с падением и ростом цен

В некоторых районах Москвы за год зафиксировано ощутимое снижение цен:

• Донской — -3% (до 343,1 тыс. рублей),
• Западное Дегунино — -2,6% (до 248,1 тыс. рублей),
• Хамовники — -2,5% (до 686,4 тыс. рублей),
• Капотня — -2,2% (до 201,6 тыс. рублей),
• Раменки — -1,6% (до 428,1 тыс. рублей).

Но есть и локации, где "квадрат" подорожал сильнее других:

• Молжаниновский — +6,1% (до 240,3 тыс. рублей),
• Арбат — +6% (до 653,7 тыс. рублей),
• Тверской — +3,6% (до 508 тыс. рублей),
• Лефортово — +3,5% (до 303,9 тыс. рублей),
• Мещанский — +3,4% (до 439,1 тыс. рублей).

Разноуровневый рынок

Как отмечает Дмитрий Таганов, в столичных районах с ростом и падением цен соседствуют объекты совершенно разных ценовых категорий. Это говорит о явном расслоении по качеству и привлекательности жилья.

"Сегодня в любой ценовой группе есть квартиры, которые соответствуют запросам рынка, и те, что не соответствуют. Пока не видно тренда на глобальные изменения. Предложение стабильное, цены держатся. Незначительные колебания происходят за счёт изменения состава экспозиции", — подытожил эксперт.

Вполне вероятно, что со временем в списках лидеров роста или падения окажутся другие районы. Пока же рынок "вторички" продолжает демонстрировать завидную устойчивость.