Купили квартиру по всем правилам — а жить в ней нельзя: вот как ипотека оборачивается кошмаром

Истории, когда люди теряют жильё, купленное в ипотеку, всё ещё происходят в мире, в том числе и в нашей стране, несмотря на десятилетия регулирования рынка. Случай семьи из Казани, о котором рассказал "Постньюс", стал наглядным примером того, как банковские механизмы не всегда обеспечивают защиту покупателя. Комментируя ситуацию, член Ассоциации юристов России, спикер Всероссийского жилищного конгресса Олег Давыдов подчеркнул: банк не несёт ответственности за жильё, на которое предоставлен кредит.

Кто отвечает за "чистоту" квартиры

"Она была собственником, а теперь она право собственности и квартиру передала. Основания там оставаться нет. То есть она препятствует, не хочет. Придется людям обращаться дополнительно в суд", — пояснил Давыдов.

Семья из Казани оформила ипотеку и купила квартиру, но заселиться так и не смогла — прежняя хозяйка, получив деньги, передала их мошенникам и отказалась освобождать жильё. Юридически сделка состоялась: право собственности оформлено, кредит выдан, но фактически покупатели остались без квартиры.

Почему банк не несёт ответственности? Давыдов объяснил, что кредитная организация лишь финансирует покупку, не участвуя в проверке законности самой сделки. Проверка объекта недвижимости — зона ответственности покупателя и его юриста. Банк оценивает залог с точки зрения стоимости, а не правовой чистоты.

Такие случаи не редкость: даже при ипотеке квартира может оказаться предметом спора, если в прошлом по ней были зарегистрированы недействительные сделки, долги или судебные ограничения.

Почему проверки банка не спасают от рисков

По словам Давыдова, даже несмотря на формальные процедуры, банк не отслеживает, куда именно продавец потратил полученные деньги. Его задача — выдать кредит и оформить залог, а не контролировать движение средств после сделки.

А что если квартира окажется "проблемной" уже после покупки? Тогда все последствия ложатся на покупателя. Банк останется кредитором, которому нужно возвращать деньги, независимо от того, может ли человек реально жить в купленном жилье.

"Несмотря на проведение проверок, банк не интересует, куда были потрачены средства. Поэтому ответственность при покупке недвижимости ложится на покупателя", — подчеркнул Олег Давыдов.

Это и есть главный риск: заемщик продолжает платить ипотеку даже в том случае, если доступ к жилью утрачен. С юридической точки зрения обязательства по кредиту не зависят от судьбы имущества.

Почему такие ситуации продолжаются? Потому что ипотека — это финансовый инструмент, а не гарантия безопасности сделки. Механизм защиты покупателя здесь минимален: если собственник окажется недобросовестным, кредит не спасёт.

Суд — единственный путь защиты

Юрист советует россиянам, оказавшимся в подобной ситуации, не тратить время на обращения в полицию. По его словам, такие дела относятся к категории гражданско-правовых споров, а не уголовных преступлений.

"Придётся людям обращаться дополнительно в суд", — отметил Давыдов.

Полиция не вправе вмешиваться, если нет прямых признаков мошенничества. Поэтому единственный способ — обращаться в суд с иском о признании права собственности или выселении недобросовестного владельца.

Какие шаги предпринять пострадавшим?

1. Собрать все документы: договор купли-продажи, ипотечный договор, выписки из ЕГРН.

2. Обратиться к юристу для оценки законности сделки.

3. Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости.

4. При необходимости — заявить обеспечительные меры (запрет регистрационных действий).

Этот процесс может занять месяцы, но, как подчеркивает специалист, только судебный порядок позволяет вернуть право собственности или получить компенсацию.

Как избежать подобных ошибок

Главный вывод из подобных историй — проверка объекта должна предшествовать сделке, а не идти после неё. Даже если квартира покупается через банк, стоит привлечь независимого юриста или нотариуса.

На что обратить внимание перед покупкой:

• наличие судебных споров и обременений в ЕГРН;

• законность предыдущих переходов права;

• выписка о зарегистрированных жильцах;

• нотариальные согласия на продажу от всех совладельцев.

Почему люди пренебрегают этими мерами? Часто их вводит в заблуждение уверенность, что банк всё проверил. Однако кредитная организация заботится о собственных рисках, а не о гарантиях клиента.

А что если сделка всё же окажется мошеннической? Тогда важно действовать быстро — подать иск до того, как имущество будет перепродано. Чем раньше начат судебный процесс, тем выше шанс сохранить права.

Заблуждение об "ответственности банка"

Многие россияне ошибочно считают, что банк выступает гарантом сделки. Это неверно: его роль ограничена финансовыми обязательствами. Если квартира окажется проблемной, кредит придётся выплачивать в любом случае.

Олег Давыдов подчёркивает, что ипотека — это соглашение между банком и заёмщиком, а не гарантия законности покупки. Даже при выявлении мошенничества банк не компенсирует убытки.

Почему полиция здесь "бесполезна"? Потому что речь идёт не о краже, а о споре между сторонами договора. Только суд может определить, кто имеет право собственности.

"Полиция в таких вопросах бесполезна, так как это гражданско-правовой спор", — уточнил юрист.

Такие ситуации становятся уроком для всех участников рынка: юридическая осторожность и проверка документов — лучшая страховка от потери жилья, чем любые банковские процедуры.