Город, где старые дома стоят почти как новые: ростовский рынок жилья удивил аналитиков
Ростов-на-Дону уверенно занял позицию одного из самых "молодых" городов России по составу вторичного жилья. Сегодня более половины квартир, выставленных на продажу, находятся в домах, построенных после 2016 года.
Такие данные приводит исследование "РБК Недвижимость". Парадокс в том, что при этом донская столица остаётся и одной из самых доступных среди миллионников — разница между старым и новым жильём здесь минимальна.
Где молодость квадратных метров становится нормой
Доля современных домов на вторичном рынке Ростова-на-Дону составила 53%. Это означает, что каждый второй покупатель видит в объявлениях не "сталинку" и не хрущёвку, а относительно новую многоэтажку с подземным паркингом, утеплёнными фасадами и системой видеонаблюдения.
Средняя стоимость квадратного метра в таких домах — около 146 тысяч рублей. Для сравнения: жильё, возведённое ещё в середине прошлого века, оценивается примерно в 119 тысяч рублей за "квадрат".
Таким образом, разница между эпохами — всего 1,2 раза. Для российского рынка это почти рекордно низкий показатель.
Любопытно, что "сталинки" здесь ценятся выше более поздних советских домов: на 13% дороже. Причина проста — таких квартир осталось всего около 1% от общего предложения, а значит, дефицит диктует цену.
Как обстоят дела в других городах
Чтобы увидеть контраст, достаточно взглянуть на данные по другим миллионникам.
| Город | Разница между старым и новым жильём |
| Челябинск | 1,9 раза |
| Нижний Новгород | 1,7 раза |
| Уфа | 1,7 раза |
| Воронеж | 1,2 раза |
| Санкт-Петербург | 1,2 раза |
| Краснодар | почти нет разницы |
В большинстве крупных городов новые дома на вторичке заметно дороже послевоенных построек. Только Ростов, Воронеж и Петербург выбиваются из общего ряда, демонстрируя умеренный ценовой разрыв.
Почему "вторичка" молодеет
Ростов активно застраивался последние десять лет. Новые кварталы с благоустроенными дворами, школами и транспортом быстро вытеснили морально устаревший жилой фонд.
Покупатели всё чаще выбирают именно такие дома, ведь комфорт и энергоэффективность стали стандартом.
"Современные коммуникации, планировки и инженерные решения сегодня формируют новый уровень жизни", — отметили аналитики "РБК Недвижимость".
Если раньше вторичное жильё ассоциировалось с хрущёвками и ремонтом "под себя", то теперь этот рынок стал площадкой для сделок с квартирами, которым всего несколько лет.
Как выбрать: пошаговый совет покупателю
- Оцените инфраструктуру - наличие школ, магазинов, парков и парковочных мест.
- Сравните состояние дома: у старых зданий часто изношены коммуникации.
- Проверьте год постройки - от 2016 года и позже квартиры, как правило, энергоэффективнее.
- Смотрите документы: у новостроек, недавно введённых в эксплуатацию, должен быть полный пакет.
- Сравните реальные цены - иногда старое жильё в центре дороже нового на окраине, и выбор зависит от приоритетов.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
- Ошибка: Покупатель выбирает старую квартиру из-за привлекательной цены.
- Последствие: Дополнительные расходы на капитальный ремонт, замену электрики и сантехники.
- Альтернатива: Рассмотреть современные дома на вторичке, где инженерия новая, а переплата минимальна.
Плюсы и минусы
| Категория | Новые дома | Старый фонд |
| Коммуникации | Новые, энергоэффективные | Изношенные, часто требуют замены |
| Планировки | Просторные, современные | Много маленьких комнат |
| Локация | Часто на окраине | Ближе к центру |
| Цена | Чуть выше | Дешевле, но требует вложений |
| Комфорт | Современные лифты, охрана, благоустройство | Минимум удобств |
А что если старое — это стильно
Некоторые ростовчане всё же целенаправленно ищут "сталинки". Эти дома отличаются высокими потолками, широкими лестничными маршами и кирпичными стенами, что придаёт им особый шарм.
К тому же архитектура середины XX века ценится дизайнерами за масштаб и пропорции.
Такое жильё можно превратить в лофт, не уступающий по атмосфере современным квартирам бизнес-класса. Правда, за редкость приходится платить: предложение ограничено, и спрос стабильно превышает его.
Мифы и правда
-
Миф: Новое жильё всегда дороже старого.
Правда: В Ростове и ряде других городов разница минимальна. -
Миф: Старый фонд невозможно модернизировать.
Правда: При грамотном ремонте "сталинка" может быть уютнее типовой новостройки. -
Миф: Вторичный рынок уступает первичке по качеству.
Правда: Новые дома на вторичке — это та же первичка, просто без посредников-застройщиков.
Часто задаваемые вопросы
Как выбрать между новостройкой и "вторичкой"?
Ориентируйтесь на состояние дома, коммуникации и местоположение. Новые дома часто комфортнее, но старые могут выигрывать по расположению.
Сколько стоит современная "вторичка" в Ростове?
Средняя цена — около 146 тысяч рублей за квадратный метр.
Что лучше для инвестиций?
Жильё в новых домах с готовой инфраструктурой ликвиднее: оно медленнее теряет цену и быстрее продаётся.
Интересные факты
- Каждый второй лот на вторичке в Ростове — дом младше десяти лет.
- Разница между "сталинками" и хрущёвками превышает 13%.
- В Краснодаре цены на жильё разных эпох почти сравнялись, что делает рынок уникально стабильным.
Исторический контекст
После войны Ростов восстанавливался быстро, и первые послевоенные дома отличались прочностью и массивностью. Именно тогда появились знаменитые "сталинки" с лепниной и высокими потолками. Во второй половине XX века началось массовое строительство панельных домов — дешёвых и одинаковых.
К 2010-м годам город перешёл в новую фазу застройки: современные ЖК вытеснили старый фонд. В результате на рынке появилось огромное количество "молодых" квартир, и именно это сделало Ростов лидером по доле современного жилья среди миллионников.
Подписывайтесь на Moneytimes.Ru
