Рынок балансирует на грани: одно решение ЦБ способно обрушить арендные ставки

В России традиционно больше любят владеть, чем арендовать. Но, как показывает анализ "Авито Недвижимости", культура долгосрочной аренды постепенно формируется — и уже охватывает миллионы квартир по всей стране. Руководитель категории долгосрочной аренды Константин Каменев рассказал как устроен этот рынок, кто на нём зарабатывает и что может изменить ситуацию.

Объём и структура рынка

По оценке Константина Каменева, сегодня около 7% всего жилого фонда России, то есть порядка 4-5 млн квартир, сдаются в долгосрочную аренду на коммерческих условиях. Ещё до трети жилья — это квартиры, которые передаются родственникам или знакомым без рыночной платы. Если сравнивать с Европой, доля аренды в России невелика: в Германии в частной собственности лишь 48% жилья, а в Японии — 61%. У нас — свыше 90%.

Причины этого кроются не только в экономике, но и в истории. Массовая приватизация в 1990-е сделала миллионы россиян владельцами жилья. Для многих поколений квартира стала синонимом стабильности и защиты от финансовых кризисов. Так укоренилось представление, что владеть надёжнее, чем арендовать.

Почему в России доминирует частная аренда? Потому что корпоративные игроки здесь почти не представлены. Основную массу предложений формируют обычные граждане, которые сдают собственные квартиры. На "Авито Недвижимости" около половины объявлений размещаются без посредников, и такие объекты обычно уходят быстрее — меньше комиссии и больше доверия. Собственники охотнее делают скидку "своим" арендаторам, чем платят агенту.

Спрос, экономика и ключевая ставка

Рынок аренды напрямую зависит от состояния экономики и кредитной политики. Когда Центральный банк повышает ключевую ставку, ипотека становится менее доступной — и часть покупателей уходит в аренду. Так произошло в 2024 году после сворачивания льготных ипотечных программ. Спрос на аренду вырос, но затем начал снижаться вместе с общим охлаждением рынка.

"К середине 2024 года аренда фактически стала первой ступенью для будущих покупателей жилья", — отметил руководитель категории долгосрочной аренды "Авито Недвижимости" Константин Каменев.

Сейчас ситуация изменилась: предложение растёт быстрее, чем спрос. В большинстве регионов появились тысячи новых вариантов, а арендаторы могут выбирать спокойно — рынок стал арендатора. При этом средний срок поиска квартиры на "Авито" — всего две недели.

Цены и география аренды

Медианная ставка аренды квартиры в России — около 35 тыс. руб. в месяц, но разброс по городам огромен. В Москве — примерно 80 тыс., в Петербурге — 50 тыс., в Екатеринбурге — 37 тыс., а в Краснодаре или Воронеже — меньше 30 тыс. руб. Такая разница объясняется уровнем доходов, доступностью новостроек и инфраструктурой.

Что влияет на цену квартиры? Прежде всего, расположение, состояние, площадь и ремонт. Но есть и менее очевидные факторы: вид из окна, этаж, наличие парковки или даже репутация района. Ошибка арендатора — ориентироваться только на средние цифры. Важно сравнивать похожие варианты и следить за динамикой цены. На "Авито Недвижимости" это можно сделать прямо в карточке объявления.

При высоком спросе цены растут неравномерно. Когда в 2023 году уменьшилось предложение из-за активных продаж квартир, аренда подорожала за считаные месяцы. Но уже в 2025-м ситуация стабилизировалась — ставки в крупнейших городах снижаются семь-восемь месяцев подряд, что стало самым длительным падением за последние годы.

Поведение арендаторов

По данным "Авито Недвижимости", около 80% арендаторов планируют купить жильё в течение десяти лет. То есть аренда для них — временная стратегия. Чаще всего снимают однокомнатные квартиры (до 50% объявлений), реже — двушки и студии. Комнаты и загородные дома составляют лишь 15% рынка.

Среди арендаторов выделяются три основных мотива:

• временное проживание во время ремонта;
• переезд из-за работы;
• поиск самостоятельности при ограниченном бюджете.

Как выбрать момент для съёма квартиры? Лучше избегать августа-сентября: это пик спроса и цен. Осенью и зимой рынок замирает, и можно найти более выгодные условия. Это особенно важно для студентов и молодых специалистов, для которых разница даже в 5 тыс. руб. в месяц ощутима.

Доверие и безопасность

Рынок аренды уязвим для мошенничества. Срок сделки короткий, а проверка объектов происходит нечасто. По словам Константина Каменева, платформа усилила систему проверки объявлений: теперь анализируются тексты, фото, адреса, выписки из ЕГРН, а при подозрениях запрашивается видеоподтверждение.

"Мы используем нейросети и алгоритмы для выявления несоответствий, а также реагируем на сигналы пользователей", — пояснил Каменев.

Такие меры позволили снизить количество жалоб на объявления более чем на 40% за год. Кроме того, на платформе помечаются проверенные объекты, и арендаторы видят, какие данные подтверждены официально.

Стоит ли верить объявлениям без проверки? Нет. Даже при хорошем описании стоит запросить видеопоказ или выписку из ЕГРН. Добросовестные собственники идут на это спокойно, ведь прозрачность повышает шансы быстро найти жильца.

Собственники и доходность

Для владельцев квартир долгосрочная аренда — способ сохранить актив и получать умеренную доходность. По расчётам эксперта, "грязная" доходность (без учёта налогов и расходов) составляет от 4 до 7% годовых. Это меньше, чем банковский депозит, но стабильнее и надёжнее. Особенно для тех, кто не хочет выводить деньги из недвижимости.

Многие собственники берут залог в размере месячной аренды - это страховка от порчи имущества. Половина арендодателей опасается убытков после съёма, и не без оснований. Чтобы снизить риски, "Авито Недвижимость" совместно с "АльфаСтрахование" летом 2025 года тестировала бесплатные страховые полисы для арендодателей с покрытием до 120 тыс. руб. Средняя выплата составила 35,7 тыс. руб., а срок рассмотрения заявок — около недели.

А что если ставки снизятся? Тогда часть собственников переведёт квартиры из аренды на продажу — рынок отреагирует моментально. Эксперт считает, что переломным уровнем станет ипотека под 14%: при таких условиях снова выгоднее продать, чем сдавать.

Ошибка некоторых владельцев — ожидать постоянного роста цен. Но аренда редко растёт быстрее, чем доходы населения, и слишком высокая ставка часто приводит к простоям квартиры.

Будущее рынка

Долгосрочная аренда уже перестала быть "серой зоной". По данным "Опоры России", 63% арендодателей работают легально, а договор в той или иной форме заключают до 90% сторон. Количество самозанятых, платящих налог с аренды, увеличивается ежегодно.

Дальнейшее развитие рынка эксперты связывают с цифровизацией и доверием. Технологии искусственного интеллекта помогут:

• автоматизировать проверку документов и личностей;
• подбирать варианты по индивидуальным предпочтениям;
• согласовывать просмотры и расчёты онлайн.

Можно ли ожидать новых игроков? Да, но не сразу. Пока основа рынка — частные владельцы, однако интерес девелоперов к арендным домам растёт. Если появятся проекты Build-to-Rent (строительство под сдачу), рынок станет более профессиональным и прогнозируемым. Обо всём этом Каменев рассказал в интервью изданию РБК Недвижимость.