Мечта студента — квартира, где можно варить суп, не вставая с кровати

Российский рынок жилья продолжает удивлять масштабами компактности. По данным ТАСС и аналитиков рынка недвижимости, самые маленькие квартиры на вторичном рынке — настоящие рекордсмены по экономии пространства — сейчас продаются в Москве и Геленджике. Мини-апартаменты площадью 8-10 квадратных метров не только существуют, но и активно покупаются, отражая новый тренд: в условиях высокой стоимости недвижимости и ограниченной ипотечной доступности люди всё чаще выбирают формат минимального жилья.

Квартиры размером с комнату

Абсолютным лидером по компактности стала мини-студия в районе Отрадное на северо-востоке Москвы. Площадь — всего 8 кв. м, из которых жилая зона занимает 4,5 метра. Потолки — 2,7 м, в наличии санузел, тёплый пол и базовый ремонт. Стоимость — 2,5 млн рублей, сообщил аналитический центр "НДВ Супермаркет недвижимости".

"Это апартаменты-студия площадью 8 квадратных метров, полностью пригодные для проживания — с отделкой, коммуникациями и минимальным комфортом", — рассказали эксперты НДВ.

На втором месте — квартира-студия площадью 10,4 кв. м в Геленджике, расположенная на первом этаже четырёхэтажного дома. Цена — 3,95 млн рублей. По словам ведущего аналитика федеральной компании "Этажи" Александра Иванова, в квартире выполнен косметический ремонт, установлена кухонная мебель, техника и водонагреватель.

Третью строчку делят апартаменты в селе Витязево под Анапой и две студии в Старой Купавне. Их площадь — около 11 кв. м, стоимость — от 2,1 до 2,5 млн рублей. Каждое из этих помещений оборудовано кухней площадью 3-4 кв. м и простым, но аккуратным ремонтом.

Замыкает рейтинг 12,4-метровая квартира в Красноярске за 2,5 млн рублей. Она расположена на первом этаже кирпичного дома недалеко от студгородка и пользуется популярностью у студентов и молодых специалистов.

Можно ли жить в 8-метровой квартире комфортно? При минималистичном подходе — да. В таких пространствах важна правильная планировка: совмещённая мебель, многофункциональные зоны и грамотное освещение. Но эксперты напоминают, что подобное жильё подходит скорее для краткосрочного проживания или аренды, чем для семьи.

Рост спроса на малые площади

По данным Александра Иванова, за первые девять месяцев 2025 года спрос на квартиры площадью до 20 кв. м на вторичном рынке вырос на 4,7%. Для сравнения: спрос на жильё площадью 20-39 кв. м увеличился на 25,9%, а на квартиры 40-59 кв. м - на 18,3%. Рост интереса к сегменту малометражек связан с тем, что ипотека для вторичного рынка остаётся малодоступной, и покупатели вынуждены выбирать из ограниченного бюджета.

"Мы видим явный тренд на накопление отложенного спроса, который может обрушиться на рынок при снижении ключевой ставки и спровоцировать рост цен", — отметил аналитик "Этажей".

Почему малогабаритки выигрывают в кризис? Они дешевле в покупке и содержании, быстрее продаются и востребованы на рынке аренды. Для инвесторов это способ сохранить капитал, а для молодых покупателей — шанс приобрести собственное жильё без больших долгов.

Серая зона микроформатов

Однако рост популярности сверхкомпактного жилья имеет обратную сторону. Руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов предупреждает, что на рынке появляются незаконно разделённые помещения, когда из одной квартиры создают несколько "студий" с самовольным переносом мокрых зон и вентиляции.

"Такие объекты находятся в серой зоне законодательства. Их документы могут быть оформлены некорректно, а технические доработки — небезопасны", — пояснил Попов в беседе с ТАСС.

Подобные предложения часто заманивают низкой ценой, но по качеству и рискам уступают даже самым маленьким, но легально построенным студиям. По словам экспертов, покупатели нередко сталкиваются с проблемами при регистрации, подключении коммуникаций и продаже такого жилья.

Как отличить легальный объект от сомнительного?

1. Проверить кадастровый номер и технический паспорт в Росреестре.

2. Убедиться, что помещение имеет статус "жилого" или "апартаментов".

3. Осмотреть планировку: отсутствие окон, неправильная вентиляция или запах сырости — тревожные сигналы.

Почему малые форматы стали трендом

Повышение ипотечных ставок и рост цен на новостройки заставляют покупателей искать альтернативы. Мини-студии становятся компромиссом между арендой и собственной квартирой. К тому же они активно востребованы в аренде: студенты, командировочные и одинокие специалисты предпочитают небольшие, но самостоятельные пространства.

А что будет дальше? Аналитики ожидают, что при дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на малометражки только усилится. Однако их стоимость может вырасти непропорционально — прежде всего в Москве, Краснодарском крае и крупных университетских центрах.