Квадратные метры против здравого смысла: как столица лишилась мини-квартир

За последние двенадцать месяцев московский рынок первичной недвижимости претерпел заметные изменения. Малогабаритные квартиры, ещё недавно занимавшие ощутимую долю предложения, почти исчезли из экспозиции застройщиков. Если год назад на рынке старой Москвы таких лотов было около 7 000, то осенью 2025 года — всего 3,7 тыс. Это означает сокращение почти наполовину — с 14 % до 8 % от общего объёма. Эксперты объясняют это сочетанием экономических и нормативных факторов.

"При этом запрет на малогабаритные квартиры лишь один из факторов роста, кроме множества иных экономических критериев, особенно, в условиях жесткого регулирования экономики", — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Анна Мурмуридис.

Средняя площадь квартир на первичном рынке выросла до 58,6 кв. м — на 2,9 кв. м больше, чем годом ранее. Особенно заметно изменилась структура предложений в комфорт- и бизнес-классах: в первом ожидается дальнейший рост площадей, во втором — стабилизация после нескольких лет сокращения.

Почему исчезают малогабаритки

Решающим фактором стала норма, запрещающая проектировать однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м и двухкомнатные — меньше 44 кв. м. Эти требования действуют с прошлого года, и Москомэкспертиза отклоняет проекты, не соответствующие стандарту. Аналогичные правила ввела Ленинградская область.
Таким образом, компактные «студии» и квартиры-капсулы, когда-то популярные среди инвесторов и арендаторов, постепенно уходят с рынка.

Впрочем, полностью исключить такие объекты пока нельзя. Они по-прежнему появляются в жилых комплексах, проектная документация которых утверждена до вступления запрета в силу. Поэтому «малогабаритки» ещё встречаются, но их доля неуклонно снижается.

Советы шаг за шагом: как адаптироваться покупателям

1. Пересмотрите бюджет. Учитывайте, что минимальная площадь «однушки» теперь больше, значит, общая стоимость лота выросла.

2. Сравните сегменты. Иногда выгоднее рассмотреть апартаменты — для них отдельные требования, и среди них всё ещё встречаются компактные варианты.

3. Изучите старые проекты. В комплексах, запущенных до 2023 года, можно найти малогабаритные квартиры, которые не подпадают под новые нормы.

4. Планируйте долгосрочно. Просторное жильё дольше сохраняет ликвидность и лучше растёт в цене.

5. Следите за льготными программами. Субсидированные ипотеки частично компенсируют рост стоимости квадратного метра.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: выбирать жильё исключительно по минимальной цене за м².
  Последствие: получите неудачную планировку и переплату при перепродаже.
  Альтернатива: ориентируйтесь на функциональность и инфраструктуру района.

• Ошибка: игнорировать изменения в нормативной базе.
  Последствие: рискуете вложиться в проект, где часть лотов не будет согласована.
  Альтернатива: проверяйте наличие экспертизы и дату одобрения проектной документации.

• Ошибка: считать, что запрет на малогабаритки снизит цены.
  Последствие: в реальности стоимость жилья растёт.
  Альтернатива: воспользуйтесь программами рассрочки или совместной ипотеки.

А что если запрет снимут?

Если в будущем нормы смягчат, рынок может частично вернуться к проектам-«студиям» и микроформатам, особенно в инвестиционных локациях — рядом с метро, вузами и бизнес-центрами. Однако вероятность этого низка: власти делают ставку на повышение качества городской среды и комфорт проживания. Поэтому малогабаритки, скорее всего, останутся нишевым продуктом, доступным лишь в отдельных старых проектах или апартаментах.

FAQ

1. Как выбрать квартиру в новых условиях?
Смотрите не только на площадь, но и на планировку, количество окон, высоту потолков. Иногда квартира на 35 м² с правильной геометрией ощущается просторнее, чем 45 м² с узкими комнатами.

2. Сколько сейчас стоит жильё в комфорт-классе?
По данным Nikoliers, средняя цена — около 415,8 тыс. руб. за кв. м, рост за год составил 10,4 %. В бизнес-классе — 608,5 тыс. руб., что на 14,7 % выше прошлогодних значений.

3. Что лучше — квартира или апартаменты?
Апартаменты часто дешевле, но не дают статуса жилого помещения. Для постоянного проживания квартира предпочтительнее, для инвестиций — апартаменты могут быть выгоднее.

Мифы и правда

Миф 1. После запрета на малогабаритки жильё станет доступнее.
Правда: наоборот, средняя стоимость квадратного метра выросла, потому что увеличилась минимальная площадь лотов.

Миф 2. Маленькие квартиры не нужны рынку.
Правда: они востребованы среди студентов и арендаторов, просто теперь их меньше и найти сложнее.

Миф 3. Девелоперы потеряли прибыль.
Правда: застройщики компенсировали уменьшение числа квартир повышением цен и переориентацией на комфорт- и бизнес-классы.

Три интересных факта

1. Москва стала одним из первых регионов России, где запретили проектирование квартир меньше 28 кв. м.

2. В 2022 году более четверти всех новых квартир в столице не соответствовали этим требованиям.

3. Около 27 % застройщиков заранее подготовились к изменениям и изменили планировки ещё до вступления норм в силу.

Исторический контекст

Первые массовые малогабаритные квартиры появились в Москве в 1960-х — знаменитые «хрущёвки» площадью до 30 м². Они решали жилищный кризис послевоенных лет. В 2000-е идея вернулась в виде компактных студий, ориентированных на инвестиции и аренду. Но к 2020-м спрос на качество и пространство стал выше, и тренд развернулся в пользу более просторных планировок. Запрет, введённый в 2024 году, закрепил этот разворот окончательно.