Пока одни рушатся, промзоны богатеют: кто забирает деньги из коммерческой недвижимости

Российский рынок коммерческой недвижимости сегодня стоит на пороге серьезных перемен. На него одновременно влияют санкции, политика импортозамещения, цифровизация бизнеса и изменения в потребительских привычках. Инвесторам важно понимать, какие сегменты сохраняют устойчивость и способны приносить стабильный доход в долгосрочной перспективе. Об этом пишет Дзен-канал "NEOMAKER.RU — ДЕЛАЙНОВОЕ. РФ".

Ключевые сегменты рынка

Логистика и склады — опора e-commerce

Сфера складской недвижимости в последние годы стала драйвером роста. Онлайн-торговля занимает всё большую долю в рознице, а вместе с этим увеличивается и потребность в современных логистических комплексах. К этому добавляется перенос производств ближе к потребителю и формирование резервных мощностей.

В Подмосковье, Ленинградской области и на юге страны строятся новые транспортные коридоры, что делает локации ещё привлекательнее. Популярность набирают склады класса А и В+, оснащённые системами автоматизации, роботизированной сортировкой и температурным контролем для фармы и продуктов.

Риск здесь один: высокая конкуренция в центральных регионах и рост стоимости строительства.

Уличная розница — спрос у дома

Несмотря на рост онлайн-продаж, магазины шаговой доступности не теряют позиции. Street retail востребован благодаря пешеходному трафику и спросу на привычные услуги: кофейни, аптеки, салоны красоты.

Формат "convenience store" укрепляется в жилых кварталах, а арендные ставки в крупных городах растут на 5-7% в год. Однако успешность вложений напрямую зависит от места: объекты в центре обходятся дорого, и окупаемость здесь дольше.

Офисы — борьба за качество

Офисный рынок поляризовался. Спрос смещается в премиальный сегмент: бизнес ищет здания класса А и А+, сертифицированные по "зелёным" стандартам. В то же время устаревшие помещения класса С пустеют, а часть из них конвертируется под жильё или гостиницы.

Популярность растут гибридные форматы — коворкинги и "гибкие офисы". Но остаётся проблема: уровень вакансий в регионах достигает 18%.

Промышленные объекты — импульс импортозамещения

Санкционная политика подтолкнула российское производство к развитию. Индустриальные парки и агропромышленные комплексы становятся точками роста. Перспективны фармацевтика и микроэлектроника, которые поддерживает государство.

На примере "Алабуги" в Татарстане видно, что налоговые льготы и готовая инфраструктура делают проекты привлекательными. Однако окупаемость в промышленной недвижимости требует времени, а бизнес часто зависит от господдержки.

Медицинская недвижимость — клиники рядом с домом

Частный сектор медицины расширяется: растёт спрос на стоматологию, диагностику, косметологию. Всё больше мини-клиник открывается прямо в жилых комплексах, а телемедицинские сервисы создают новые модели обслуживания.

Вместе с этим растёт количество ГЧП-проектов, когда диагностические центры строятся при поддержке государства. Но у инвесторов есть сложности: лицензирование объектов требует времени и средств.

Дата-центры — цифровая независимость

Сегмент дата-центров пока нишевый, но его перспективность огромна. По закону персональные данные россиян должны храниться в пределах страны, а это усиливает спрос на ЦОД.

"Ростелеком" и другие игроки активно строят энергоэффективные центры обработки данных, причём не только в столицах, но и в регионах с дешёвой электроэнергией, например в Иркутской области. Главный барьер — высокие капитальные вложения и зависимость от решений регуляторов.

Сравнение сегментов

Советы шаг за шагом

• Для инвестиций в склады выбирайте локации у транспортных узлов — это снижает логистические издержки.
• При покупке street retail обращайте внимание на трафик, а не только на цену объекта.
• В офисной недвижимости делайте ставку на здания с экологическими сертификатами.
• Для промышленного сегмента ищите площадки в индустриальных парках с налоговыми льготами.
• В медицинской сфере оцените спрос на конкретные услуги в районе перед вложением.
• В дата-центрах важно учитывать стоимость электроэнергии и надёжность поставщиков.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупка офиса класса С.
Последствие: высокий уровень вакансий.
Альтернатива: конвертировать помещение в апартаменты или гостиницу.

Ошибка: инвестировать в street retail без анализа пешеходного потока.
Последствие: низкая выручка арендатора.
Альтернатива: выбирать объекты в жилых районах с высокой плотностью населения.

Ошибка: строительство склада в перенасыщенном регионе.
Последствие: арендные ставки падают.
Альтернатива: рассматривать южные или сибирские логистические кластеры.

А что если…

Если экономика столкнётся с резкой девальвацией рубля, то наиболее защищёнными окажутся проекты в медицине и продуктовой рознице — их спрос устойчивее. А вот офисные и торговые центры могут сильнее пострадать от снижения платежеспособности арендаторов.

FAQ

Как выбрать сегмент для вложений?
Сравните ликвидность, перспективность и личный горизонт инвестиций. Для короткой дистанции лучше склады и street retail, для долгой — ЦОД и медицина.

Сколько стоит вход?
Street retail может начинаться от 10-20 млн руб. за объект, склады — от 100 млн, дата-центры требуют сотни миллионов.

Что лучше — офисы или склады?
Сегодня склады более надёжны: спрос поддерживает e-commerce. Офисы же зависят от формата работы компаний.

Мифы и правда

Миф: онлайн-торговля убьёт уличные магазины.
Правда: спрос на сервисы у дома только растёт.

Миф: офисная недвижимость больше не нужна.
Правда: премиальные бизнес-центры востребованы.

Миф: дата-центры интересны только IT-гигантам.
Правда: региональные игроки тоже активно инвестируют в этот сегмент.

3 интересных факта

• В России доля онлайн-продаж превысила 11% розничного оборота, что ускоряет развитие складов.
• В регионах Сибири и на Урале строят промышленные кластеры, где аренда обходится дешевле.
• Всё больше старых ТРЦ конвертируется в СПА- и термальные комплексы.

Исторический контекст

• 2000-е: активное строительство торговых центров.
• 2010-е: рост офисных кластеров в Москве и Петербурге.
• 2020-е: цифровизация и импортозамещение изменили приоритеты в пользу складов и промышленных объектов.

Итоги

Для 2025 года наиболее интересны логистические комплексы и склады "последней мили", street retail в жилых районах, а также промышленные объекты с господдержкой. На долгосрочном горизонте перспективны дата-центры и медицинская недвижимость. Конверсия устаревших объектов — ещё одно направление для инвесторов, позволяющее получать выгоду там, где рынок меняется.