Пузыря не будет: как снижение ипотеки спасло рынок от перегрева

Цены на новостройки в России продолжают стремительно расти, несмотря на завершение программы льготной ипотеки. В апреле 2025 года индикатор пузыря на первичном рынке достиг 1,6 пункта — максимального значения с 2016 года. Это свидетельствует о высоком риске перегрева рынка недвижимости.

Что такое индикатор пузыря?

Индикатор пузыря — это комплексный показатель, учитывающий не только отклонение цен от долгосрочного тренда, но и такие факторы, как:

• Объемы ипотечного кредитования
• Стоимость аренды
• Доходы населения
• Темпы строительства

Центробанк России использует этот индикатор для оценки рисков на рынке жилья. В отличие от вторичного рынка, где риски остаются низкими, первичный рынок демонстрирует признаки перегрева.

Причины роста индикатора

Несмотря на завершение массовой программы льготной ипотеки и высокие ставки по кредитам, цены на новостройки продолжают расти. Это связано с опережающим ростом цен на жилье относительно доходов населения и стоимости аренды. В результате, доступность жилья снижается, а риски образования пузыря увеличиваются.

По данным издания "Ведомости", средний размер ипотечного кредита в апреле 2025 года достиг рекордных 4,4 млн рублей, а средний срок кредита составил почти 26 лет. При ставке 30% годовых общая сумма выплат по такому кредиту составит 14,6 млн рублей.

Мнения экспертов

Профессор Финансового университета Александр Цыганов отмечает, что разрыв между темпами роста доходов и цен на жилье вызывает опасения. Однако он также подчеркивает, что многие россияне рассматривают недвижимость как надежное средство сбережения и защиты от инфляции. Кроме того, спрос поддерживается желанием обеспечить жильем детей и стремлением переехать в крупные города.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко указывает, что завершение программы льготной ипотеки и рост ключевой ставки привели к снижению спроса. Тем не менее, застройщики не спешат снижать цены, полагаясь на программы рассрочки и семейную ипотеку. Он также предупреждает, что при отсутствии новых льготных программ возможно снижение цен и постепенное "сдувание" пузыря.

Что дальше?

Рынок недвижимости в России находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, высокие цены и снижение доступности жилья увеличивают риски образования пузыря. С другой стороны, спрос поддерживается различными факторами, включая программы рассрочки и семейную ипотеку. Будущее рынка будет зависеть от дальнейших действий правительства и Центробанка, а также от общей экономической ситуации в стране.