Рынок ИЖС перестраивается: банки пришли за доверием покупателей — и сделали это по-своему

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России переживает структурные изменения: строительные компании активнее привлекают банковское финансирование, а граждане — защищают свои средства через счета эскроу. Как сообщили в банке ДОМ.РФ, за девять месяцев 2025 года объем кредитования подрядчиков в этом сегменте достиг 39 млрд рублей. Об этом пишет ТАСС.

«Почти 39 млрд рублей — объем кредитных линий для подрядчиков ИЖС с эскроу в банке ДОМ.РФ. Количество договоров выросло в 2,5 раза, строительство ведут более 800 компаний», — говорится в сообщении финансовой организации.

Рынок ИЖС набирает обороты

Банк ДОМ.РФ отмечает, что с момента вступления в силу федерального закона о возможности строительства индивидуальных домов с использованием эскроу-счетов объёмы кредитования стабильно растут. Сейчас подрядчики строят свыше 400 тысяч квадратных метров жилья, финансируемого по новым схемам.

Каждый месяц банк выдает подрядным организациям более 2 млрд рублей. Рекордное значение зафиксировано в июле 2025 года — свыше 3,3 млрд рублей.

«Вступление в силу с 1 марта нового федерального закона ФЗ-186 дало импульс началу структурных изменений в сегменте ИЖС. Счета эскроу позволяют защищать средства покупателей до завершения строительства, что в долгосрочной перспективе повысит доверие граждан к этому сегменту», — отметил заместитель председателя правления банка Антон Медведев.

Кто строит и где

По данным банка, ключевую роль в развитии сегмента играют компании с солидным опытом. На долю подрядчиков, работающих на рынке от 5 до 10 лет, приходится 41% всех проектов. Ещё 35% составляют организации с опытом 2–5 лет, а 14% — компании, работающие более 10 лет. Это говорит о том, что в систему ИЖС с эскроу активно входят профессиональные застройщики, ранее ориентированные на малоэтажное строительство.

Топ регионов по объёму финансирования

Почему эскроу-счета меняют рынок

Ранее в сфере ИЖС преобладали прямые договоры между подрядчиком и заказчиком. Такая схема не гарантировала сохранность средств покупателя: если застройщик не завершал строительство, деньги могли быть потеряны. Теперь ситуация меняется — средства граждан хранятся на эскроу-счетах и поступают подрядчику только после сдачи дома.

Это не только повышает доверие покупателей, но и стимулирует конкуренцию между застройщиками. Компании вынуждены работать прозрачнее, соблюдать сроки и повышать качество строительства.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: строительство без участия банка.
   Последствие: риск потери средств заказчика при банкротстве подрядчика.
   Альтернатива: использование эскроу-счетов и аккредитованных банков.

2. Ошибка: выбор подрядчика без опыта в ИЖС.
   Последствие: срывы сроков и некачественные работы.
   Альтернатива: выбирать организации с опытом более 5 лет и банковской аккредитацией.

3. Ошибка: отказ от проектного финансирования.
   Последствие: дефицит средств на завершение стройки.
   Альтернатива: работа по кредитным линиям с контролем банка.

Советы шаг за шагом: как выбрать надёжного подрядчика

1. Проверить аккредитацию в банке ДОМ.РФ — это гарантирует участие в программе с эскроу.

2. Оценить опыт работы компании и портфолио готовых проектов.

3. Заключить договор с фиксированной сметой и графиком строительства.

4. Проверить наличие страхования ответственности и разрешений на строительство.

5. Контролировать процесс через личный кабинет банка, если предусмотрена цифровая отчётность.

Плюсы и минусы системы эскроу для ИЖС

А что если спрос на ИЖС продолжит расти?

Эксперты полагают, что сегмент ИЖС станет одной из главных точек роста в строительстве. По оценкам аналитиков ДОМ.РФ, доля индивидуального жилья в общем объёме ввода может увеличиться до 35–40% в ближайшие годы.
Если практика использования эскроу-счетов сохранится, число надёжных подрядчиков и проектов с банковским участием будет расти, а рынок станет более цивилизованным и безопасным для граждан.

3 интересных факта

1. По информации на октябрь 2025 года, средний срок строительства индивидуальных домов с использованием механизма эскроу — не превышает 7 месяцев.

2. Возведение домов по типовому проекту позволяет сократить расходы на материалы и работы.

3. По информации сайта «Татцентр.ру», спрос на ИЖС с использованием эскроу в Татарстане вырос в 4 раза после утверждения новых условий кредитования по «Семейной ипотеке».

Исторический контекст

До 2023 года индивидуальное жилищное строительство в России оставалось почти полностью «наличным» рынком — большинство домов возводились за счёт средств заказчиков, без участия банков и страховых инструментов. Ситуация изменилась после принятия закона ФЗ-186, вступившего в силу 1 марта 2025 года.
Теперь строительство ИЖС с использованием эскроу стало аналогом долевого участия в многоэтажных домах. Это решение перевело рынок в легальную и регулируемую плоскость, усилив роль банков и повысив защиту потребителей.