Старые дома возвращают моду на прочность и тишину — но причина не в ностальгии

Разрыв в стоимости жилья между новостройками и вторичным фондом давно стал нормой. Центробанк неоднократно указывал на то, что первичное жильё стоит значительно дороже, особенно на фоне программ льготной ипотеки. Однако, как выяснилось, и внутри самого вторичного рынка существуют заметные расхождения. Возраст дома играет здесь ключевую роль: разница в стоимости «квадрата» может достигать почти двух раз.

По данным «РБК Недвижимость», подготовленным на основе информации «Авито Недвижимости», на начало октября 2025 года в 16 крупнейших городах России жильё, построенное после 2016 года, обходится покупателям в среднем в 1,5 раза дороже, чем квартиры в домах, возведённых сразу после Великой Отечественной войны.

Ценовой разрыв внутри вторичного фонда

В десяти из шестнадцати российских городов-миллионников стоимость квадратного метра в новых домах как минимум в полтора раза выше, чем в зданиях, построенных в 1945–1954 годах. В Москве «квадрат» в домах последних лет оценивается в среднем в 510 тысяч рублей, а в старых — около 338 тысяч.

Лидером по разнице стал Челябинск, где новостройки дороже почти в два раза: 138 тысяч рублей за квадратный метр против 74 тысяч в старом фонде. Немногим меньше разрыв в Нижнем Новгороде и Уфе — по 1,7 раза (195 и 115 тыс. руб.; 148 и 89 тыс. руб. соответственно).

А вот минимальные различия зафиксированы в Воронеже, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге — всего в 1,2 раза. Интересно, что в Краснодаре цена «квадрата» практически одинакова в домах разных эпох: 135 тыс. руб. в новых и 133 тыс. руб. в старых домах.

На сколько дороже жильё последних лет

Почему послевоенные дома иногда дороже

Парадокс заключается в том, что жильё, построенное сразу после войны, иногда оказывается дороже домов 1950–1990-х годов. Такая ситуация наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже.

В Петербурге квартиры в домах 1945–1954 годов стоят на 17–19% дороже, чем в панельных и блочных домах второй половины XX века. В Краснодаре этот показатель составляет 14%, а в Ростове — около 13%.

Причина в редкости и архитектурных особенностях таких зданий: «сталинки» имеют просторные комнаты, высокие потолки и прочные перекрытия. Кроме того, их немного — доля квартир в послевоенных домах не превышает 4% от общего объёма предложений, а в некоторых городах и вовсе опускается до десятых долей процента.

Так, в Краснодаре таких квартир всего 0,4%, а в Ростове-на-Дону и Воронеже — по 1%. Для сравнения, на дома, построенные с 1954 по 1999 год, приходится около 40% рынка.

Что влияет на стоимость: не только год постройки

Разница в цене между квартирами разных лет постройки формируется под влиянием нескольких факторов.

1. Материалы и качество строительства. Старые дома середины прошлого века возводились из кирпича, что делает их долговечнее, чем панельные типовые серии 1970–1980-х годов.

2. Локация. Множество послевоенных домов расположено в центральных районах, где земля дороже.

3. Планировки. Просторные кухни и высокие потолки повышают ликвидность таких объектов.

4. Редкость предложения. Ограниченное количество «сталинок» создаёт эффект эксклюзивности.

В то же время «молодые» дома конца XX века часто находятся на окраинах, а качество постройки и инженерных систем нередко уступает.

Как ипотека влияет на ценовой разрыв

Если внутри вторичного рынка разница обусловлена возрастом и архитектурой, то большой разрыв между вторичкой и новостройками связан в первую очередь с ипотечными программами.

До отмены всеобщей льготной ипотеки в 2024 году кредиты на новостройки выдавались на особых условиях — с пониженной ставкой. Это стимулировало спрос на первичное жильё и подтолкнуло застройщиков к повышению цен.

После завершения программы рынок постепенно стабилизировался. По данным «Яндекс Недвижимости», к середине 2025 года ценовой разрыв между новостройками и вторичкой вырос всего на 0,1 процентного пункта и составил 33%. Наибольшая разница по-прежнему зафиксирована в Челябинске — 67%, что совпадает с регионом, где и внутри вторичного фонда наблюдается максимальный разброс.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: покупатели ориентируются только на год постройки.
Последствие: упускают качественные предложения старого фонда.
Альтернатива: оценивать дом по состоянию коммуникаций и инфраструктуре.

• Ошибка: ставка на «новое = лучше».
Последствие: покупка жилья с неразвитой средой и риском недостроя.
Альтернатива: рассматривать вторичку в обжитых районах.

• Ошибка: недооценка редких форматов вроде сталинок.
Последствие: упущенные варианты с потенциалом роста цены.
Альтернатива: анализировать не только цену, но и ликвидность.

А что если рынок выровняется?

Эксперты считают, что в долгосрочной перспективе разница между старым и новым жильём сократится. Основные причины — замедление роста цен на первичном рынке и обновление инфраструктуры старых районов.

Реставрация фасадов, благоустройство дворов и капремонты способны повысить привлекательность старого фонда. При этом спрос на сталинские и кирпичные дома останется высоким — они воспринимаются как жильё «с запасом прочности».

Плюсы и минусы старого жилья

FAQ

Почему квартиры в послевоенных домах дороже «панелек»?
Из-за редкости и прочности таких зданий, а также расположения в центральных районах.

Стоит ли покупать старое жильё под ремонт?
Да, если дом в хорошем техническом состоянии. Капремонт и грамотная отделка повышают стоимость.

Как понять, переоценён ли объект?
Сравните цену за квадратный метр с аналогами в том же районе и учитывайте состояние дома и этажность.

3 интересных факта

1. Самая дорогая недвижимость сегодня в России – в домах, построенных 100 лет назад

2. По данным на июль 2025 года, Челябинск — лидер по разнице цен между первичным и вторичным жильём — 67%.

3. В Японии из-за высокой плотности населения и дорогой земли строят дома всё выше и выше. Например, Фуюхито Мория купил парковочное место площадью 30 м² и построил на нём трёхэтажный дом.

Исторический контекст

После окончания Великой Отечественной войны в СССР началось масштабное восстановление жилищного фонда. 1945–1954 годы стали эпохой «сталинок» — домов с высокими потолками, лепниной и качественными материалами. Затем, с середины 1950-х, началась эра массового строительства панельных «хрущёвок», где ставка делалась на скорость и доступность. К концу XX века городская застройка пополнилась сериями типовых домов, часть которых сегодня морально устарела. Именно эти различия в эпохах и технологиях закладывают ценовой разрыв, который рынок недвижимости продолжает учитывать и спустя десятилетия.