Квартира в рассрочку даже после сдачи дома: идея, которая даёт покупателям неожиданный шанс

Российский рынок жилья переживает структурные изменения: покупатели всё чаще ищут гибкие финансовые схемы, а застройщики — способы удержать спрос. Одним из таких решений может стать рассрочка на период ремонта квартиры. Идею предложил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на конференции «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству», организованной «Сбером».

«Мы с ЦБ почти доработали рассрочку от застройщика после ввода. Возможно, людям нужна часть рассрочки на срок ремонта квартиры — до момента въезда», — сказал Стасишин.

Почему идея оказалась своевременной

Сегодня значительная часть новостроек сдаётся без отделки. Въехать в такую квартиру сразу после получения ключей невозможно: требуется ремонт, который может занимать от нескольких месяцев до года. Всё это время покупатель вынужден платить одновременно по ипотеке и за съёмное жильё.

Почему это проблема для рынка? Финансовая нагрузка на семьи резко возрастает, особенно в крупных городах, где арендные ставки высоки. При этом застройщик уже получает полную оплату, а покупатель не может пользоваться собственным жильём. Рассрочка на период ремонта позволила бы сгладить этот дисбаланс — снизить ежемесячный платёж и дать время для обустройства квартиры.

По словам Стасишина, такой продукт мог бы стать новым стандартом для рынка и привлечь дополнительный спрос. Он подчеркнул, что тот застройщик, кто первым реализует идею, «сделает классный продукт» и сможет заработать на этом сам.

А что мешает внедрить рассрочку прямо сейчас? Вопрос упирается в нормативную базу и взаимодействие с банками. Сейчас ЦБ и застройщики дорабатывают механизмы поствводной рассрочки — то есть возможности платить часть суммы уже после сдачи дома. Новая схема станет её логичным продолжением.

Чем рассрочка на ремонт отличается от кредита

На первый взгляд рассрочка и кредит на ремонт — одно и то же. Но разница принципиальная. При рассрочке покупатель не обращается в банк, а договаривается напрямую с застройщиком, выплачивая часть суммы после ввода дома в эксплуатацию. При этом не требуется залог, поручители или отдельная кредитная история.

«Вы помните, сколько мы занимались, чтобы встроенную мебель и кухни включить в ипотечный стандартный продукт, для того чтобы не брать на это потребительский кредит?» — напомнил Стасишин.

То есть государство уже пыталось интегрировать дополнительные расходы на благоустройство в существующие ипотечные программы, но до сих пор такие продукты остаются единичными.

Почему потребительский кредит не решает проблему? Он дороже, сложнее в оформлении и не связан напрямую с договором долевого участия. Рассрочка же может быть встроена в ДДУ и оформляться автоматически — как часть сделки купли-продажи. Это снижает риски и упрощает процесс для покупателя.

А что если покупатель не завершит ремонт вовремя? В этом случае застройщик может предусмотреть гибкий график платежей или переход на стандартную ипотеку после определённого срока. Такая модель уже работает в ряде азиатских стран, где аналогичные программы стимулировали продажи жилья эконом-класса.

Рынок рассрочек растёт

По данным Минстроя, к середине 2025 года доля рассрочек в структуре продаж новостроек выросла более чем в два раза за три с половиной года и достигла 14,8% от общей суммы средств по договорам долевого участия (ДДУ). Это максимальный показатель с 2022 года.

Такой рост объясняется несколькими факторами:

– снижение доходов населения и потребность в гибких платежах;
– рост ключевой ставки, ограничивающий ипотечные возможности;
– активное продвижение рассрочек застройщиками как альтернативы кредиту.

Для компаний рассрочка — это инструмент продаж, позволяющий привлечь покупателей без участия банков. Для клиентов — способ получить жильё, не влезая в новые долги.

Однако эксперты предупреждают: рассрочка не должна подменять полноценную финансовую оценку покупателя. При избыточной либерализации рынка возможен рост просрочек и недополучение средств застройщиками. Поэтому внедрение схемы потребует участия ЦБ и корректировки регламентов долевого строительства.

Потенциал для рынка и риски

Идея рассрочки на период ремонта выглядит привлекательно, но требует взвешенного подхода. Застройщик, фактически предоставляющий отсрочку платежа, берёт на себя финансовый риск — ведь деньги за квартиру поступят не сразу.

Можно ли компенсировать этот риск? Да, если предусмотреть страхование обязательств или включить в стоимость небольшую процентную надбавку. Тогда покупатель получит гибкий инструмент, а компания — гарантированную прибыль.

В выигрыше окажутся обе стороны:
– покупатель — за счёт временной финансовой передышки;
– застройщик — за счёт увеличения объёма продаж;
– рынок — за счёт роста доступности жилья без снижения его стоимости.

Но существует и обратная сторона. При массовом внедрении рассрочек возможен рост закредитованности населения и удлинение сроков расчётов между участниками долевого строительства. Поэтому проект должен сопровождаться мониторингом и чёткими ограничениями по срокам и суммам.

А что если такая схема станет стандартом? Тогда покупка квартиры без отделки перестанет быть проблемой: человек сможет спокойно делать ремонт, не оплачивая сразу полную сумму. Это может изменить саму модель рынка — от быстрой продажи к более клиентоориентированной системе.

Почему именно сейчас

Эксперты считают, что момент для запуска нового продукта удачный. Строительный сектор стабилизировался, спрос остаётся высоким, но покупатели ищут гибкость. При этом ипотечные программы с господдержкой постепенно сворачиваются, а ключевая ставка выросла, что делает рассрочку ещё более актуальной.

В такой ситуации именно инновации в структуре сделок — рассрочка на ремонт, поствводная оплата, гибкие графики — могут стать тем, что удержит динамику рынка.

«Тот застройщик, кто первым придумает такую рассрочку и внедрит её, сделает классный продукт и сам может немного заработать на ней», — подчеркнул Никита Стасишин.

Фактически речь идёт о новой финансовой экосистеме в строительстве, где клиент получает больше свободы, а застройщик — больше инструментов для конкуренции.