Эксперт предупредила: незаконное выселение жильцов может обернуться судом и штрафом

Владельцы квартир, которые сдают жильё, не вправе самостоятельно выселять арендаторов, даже если те перестали платить за проживание или коммунальные услуги. О том, какие действия недопустимы при конфликте с квартирантами, рассказала старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления, экономист Марина Полякова в беседе с "Федерал Пресс".

Почему нельзя выселить жильцов без суда

Эксперт подчеркнула, что даже при наличии задолженности или нарушений условий договора, арендодатель обязан действовать строго в рамках закона. Самовольное выселение считается нарушением прав граждан и может привести к административной или даже уголовной ответственности.

"Хозяин жилья не может самовольно менять замки, отключать свет, воду, газ или отопление. Это незаконно и может повлечь серьёзные последствия", — объяснила Полякова.

Даже если арендатор перестал платить, владелец квартиры не имеет права выгонять его без решения суда. Принудительное выселение допустимо только по судебному постановлению, после чего исполнением занимается судебный пристав.

Что запрещено арендодателю

Марина Полякова перечислила действия, которые категорически запрещены законом:

"Любые попытки "наказать” жильца своими силами можно рассматривать как нарушение неприкосновенности жилища. Даже владелец не имеет права проникать в квартиру без согласия проживающих", — подчеркнула экономист.

Как действовать при задолженности

По словам эксперта, если арендатор перестал платить, первый шаг — письменное уведомление.

1. Владелец должен направить требование об уплате задолженности, указав точную сумму, срок оплаты и реквизиты.

2. Документ составляется в двух экземплярах - один остаётся у собственника, второй вручается жильцу под подпись или направляется заказным письмом.

3. Если задолженность не погашена в указанный срок, арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора.

"Без официального уведомления и судебного решения любые действия собственника можно признать самоуправством", — добавила Полякова.

На что ссылаться в законе

Основные положения, регулирующие отношения между владельцем и арендатором, содержатся в Гражданском кодексе РФ (статьи 619-620) и Жилищном кодексе РФ.

• Статья 619 ГК РФ позволяет арендодателю требовать расторжения договора, если арендатор:

  • не вносит плату за жильё более двух раз подряд;

  • ухудшает состояние квартиры;

  • использует помещение не по назначению.

• Однако даже в этом случае решение принимает только суд.

Что делать, если арендатор не освобождает квартиру

Если срок аренды истёк, а жильцы не покидают помещение, владелец должен:

1. Подать исковое заявление в суд о расторжении договора и выселении.

2. Получить судебное решение.

3. Дождаться исполнительного производства - именно судебные приставы осуществляют фактическое выселение.

Самостоятельное проникновение в квартиру или блокировка входа расцениваются как нарушение неприкосновенности жилища.

"Даже собственник не может войти в квартиру без согласия проживающих. Это одна из базовых гарантий Конституции РФ", — напомнила экономист.

Как обезопасить себя заранее

Чтобы избежать подобных ситуаций, специалисты советуют заключать официальный договор аренды, подробно прописывая в нём права и обязанности сторон.

В документе необходимо указать:

• размер ежемесячной платы и срок её внесения;

• порядок уведомления о задолженности;

• условия расторжения и выселения;

• состояние имущества и ответственность за ущерб.

Также полезно приложить акт приёма-передачи квартиры, где зафиксировано наличие мебели и техники. Это поможет избежать споров о порче имущества.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: Выселить жильца самостоятельно.
  Последствие: Уголовная ответственность.
  Альтернатива: Подать иск в суд.

• Ошибка: Сменить замки или отключить воду.
  Последствие: Жалоба в полицию и штраф.
  Альтернатива: Направить письменное уведомление о задолженности.

• Ошибка: Не заключать договор аренды.
  Последствие: Отсутствие доказательств в суде.
  Альтернатива: Составить письменное соглашение с актом передачи квартиры.

Как реагировать на нарушения со стороны жильцов

Если арендатор портит имущество, шумит, не платит за коммунальные услуги или нарушает правила проживания, владелец квартиры должен фиксировать нарушения:

• делать фото- и видеозаписи;

• сохранять чеки, квитанции и переписку;

• собирать письменные жалобы соседей.

Эти доказательства помогут в суде подтвердить основания для расторжения договора.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

— Можно ли выгнать жильца, если он не платит три месяца?
Нет, только через суд. До этого нужно направить письменное требование и дождаться ответа.

— Можно ли временно отключить свет, чтобы ускорить оплату?
Нет. Это незаконное ограничение доступа к коммунальным услугам.

— Что делать, если арендатор испортил мебель или стены?
Зафиксировать ущерб актом, фото и заявлением в суд.

— Нужно ли платить налоги, если сдаёшь жильё официально?
Да, но это позволяет защищать свои права как арендодателя и действовать законно.