Квартиры подешевели, но не везде: в этих городах торг идёт по-крупному, а покупатели берут верх

Осенью 2025 года владельцы квартир в крупнейших городах России всё чаще соглашаются на уступки. По данным сервиса "Яндекс Недвижимость", в третьем квартале лидерами по размеру средних скидок при продаже вторичного жилья стали Краснодар, Челябинск и Нижний Новгород. Аналитики отмечают: рост дисконтов сопровождается снижением числа продавцов, повышающих цену, и увеличением срока экспозиции объектов.

Снижение цен: где торгуются активнее всего

По данным ТАСС со ссылкой на исследование "Яндекс Недвижимости", средний размер скидки в объявлениях по городам-миллионникам вырос до 5,1%. Для сравнения, во втором квартале этот показатель составлял 5%.

"В топ-5 миллионников по размеру средней скидки вошли Краснодар (6,4%), Челябинск (5,5%), Нижний Новгород (5,4%), Волгоград (5,4%), а также Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 5,2%)", — сообщается в материалах исследования.

Рейтинг показывает, что южные и уральские регионы лидируют по глубине ценовых уступок. Это отражает высокую конкуренцию и желание продавцов подстроиться под осторожный спрос.
Почему именно эти города впереди? В Краснодаре традиционно много инвесторов, покупавших квартиры под аренду или перепродажу, и сейчас они активнее сбрасывают цены. В Челябинске и Нижнем Новгороде рынок перегрет предложением, а покупательская активность снижается на фоне стагнации доходов.

Покупатели ждут, продавцы уступают

Доля объявлений, где цена была снижена, увеличилась с 52,9% во втором квартале до 54,6% в третьем. Это значит, что более половины владельцев готовы корректировать ожидания. При этом только 7,4% продавцов решились повысить цену — против 8,1% ранее.

Что это говорит о рынке? Наблюдается осторожное равновесие: спрос не падает, но и не растёт. Продавцы уступают, чтобы ускорить сделки, а покупатели ждут дальнейшего снижения ставок и цен.

"Несмотря на снижение ставок по рыночным ипотекам, участники рынка остаются осторожными и не спешат корректировать стратегии сделок", — отметил коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.

Эксперт добавил, что сезонное оживление летом не переросло в устойчивый рост. Покупатели занимают выжидательную позицию, опасаясь переплаты, а продавцы предпочитают давать умеренные скидки вместо резкого обвала цен.

Динамика сроков экспозиции: где квартиры продаются быстрее

Средний срок нахождения объявления о продаже квартиры в активном статусе составил 109 дней — на 0,8% больше, чем во втором квартале. Это свидетельствует о слабом росте времени ожидания сделки, который специалисты называют стагнацией.

Тем не менее в отдельных городах экспозиция сокращается. В третьем квартале сильнее всего время продажи снизилось:

• в Уфе — на 7%, до 120 дней;

• в Волгограде — на 6%, до 130 дней;

• в Санкт-Петербурге — на 4%, до 112 дней;

• в Ростове-на-Дону — на 3%, до 124 дней;

• в Москве — на 3%, до 101 дня.

Самые короткие сроки экспозиции зафиксированы в Перми (83 дня), Челябинске (94), Омске (96), Екатеринбурге (98) и Москве (101).
Как объяснить разницу между городами? Чем выше деловая активность региона и доступнее ипотека, тем быстрее совершаются сделки. Москва и Екатеринбург сохраняют устойчивый спрос за счёт внутренней миграции, а Пермь и Челябинск выигрывают от относительно низких цен на квадратный метр.

Поведение сторон и ошибки участников

На вторичном рынке часто встречается ситуация, когда продавцы ориентируются на завышенные ожидания по аналогам из новостроек. Это приводит к тому, что квартира месяцами не находит покупателя. Когда скидка наконец появляется, она становится вынужденной и глубокой.

Типичная ошибка - удерживать цену в надежде, что осенью рынок оживится. В результате объект "застаивается", и к зиме собственник теряет часть потенциальных покупателей.
Последствие - затянувшаяся экспозиция и необходимость уступать больше.
Альтернатива - выставлять жильё сразу по рыночной цене, ориентируясь на реальные сделки в районе, а не на желаемую прибыль.

Чтобы сократить срок продажи, специалисты рекомендуют:

1. Обновлять фотографии и описание каждые 2-3 недели.

2. Анализировать динамику цен в конкретном сегменте.

3. Корректировать стоимость на 1-2% при отсутствии просмотров в течение месяца.

4. Указывать реальные параметры объекта — площадь, состояние, этаж, вид из окон.

Эти шаги позволяют сделать предложение заметным и избежать чрезмерного дисконта.

Сравнение с предыдущими годами и ожидания рынка

Если сравнивать с 2023–2024 годами, то нынешние показатели выглядят стабильно. Тогда доля объявлений со скидками колебалась около 50%, а средний срок экспозиции превышал 120 дней. Сегодня рынок демонстрирует мягкое замедление без признаков кризиса.

А что если ипотечные ставки продолжат снижаться? В этом случае часть покупателей, державшихся в стороне, вернётся на рынок, и объём сделок вырастет. Но, как отмечает Евгений Белокуров, даже в такой ситуации "говорить о начале растущего тренда на рынке готового жилья преждевременно".

В перспективе до конца 2025 года аналитики ожидают сохранения осторожного поведения сторон. Снижение ставок по ипотеке создаёт предпосылки для оживления, но до масштабного роста продаж нужно время.

Реальность против ожиданий

Распространено заблуждение, что рост скидок всегда означает кризис. На практике это лишь показатель адаптации рынка: продавцы быстрее реагируют на новые условия. Увеличение доли объявлений с дисконтом говорит о большей гибкости, а не об упадке.

Для крупных городов тенденция к умеренному снижению цен может даже сыграть положительную роль — вернуть интерес покупателей среднего класса и стабилизировать объёмы сделок. Рынок становится более прозрачным: завышенные ожидания постепенно уступают место реальной рыночной стоимости.