Как не потерять квартиру, купленную на маткапитал: новые правила в России с 2025 года

Дарение недвижимости — одна из самых популярных сделок между близкими родственниками в России. Но с 2025 года правила меняются: все договоры дарения теперь должны проходить обязательное нотариальное удостоверение. Даже если речь идёт о передаче квартиры, дома или участка между членами одной семьи. Это нововведение должно защитить и дарителя, и одаряемого от возможных рисков.

Что можно подарить, а что нет

Нотариальное удостоверение не формальность: специалисты проверяют массу юридических нюансов, прежде, чем поставить подпись. Есть целый ряд ситуаций, когда передача недвижимости невозможна.

"Прежде всего — недвижимость можно подарить только в том случае, если она принадлежит дарителю и его права должным образом зафиксированы", — пояснил нотариус Иван Кашурин.

Например, если квартира досталась по наследству, но человек не оформил её в собственность, подарить её он не сможет. Точно так же нельзя передать участок, на котором стоит незарегистрированный гараж. Ещё одно ограничение касается арестованного имущества, объектов в залоге, жилья, купленного с использованием материнского капитала.

Сравнение: где дарение допустимо, а где нет

Советы шаг за шагом

Чтобы сделка прошла быстро и без проблем, важно правильно подготовиться:

• Соберите документы: паспорта сторон, выписку из ЕГРН, согласие супруга или супруги.
• Проверьте, нет ли обременений на объект. Для этого можно запросить справку через МФЦ или Госуслуги.
• Если недвижимость куплена в браке, получите нотариальное согласие супруга.
• Убедитесь, что все постройки на участке зарегистрированы.
• Договор составит нотариус, он же подаст документы в Росреестр.
• Регистрация теперь займёт всего один рабочий день.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: оформить дарение квартиры, купленной на маткапитал.
→ Последствие: сделка будет признана ничтожной.
→ Альтернатива: сначала выделить доли детям и супругу, затем продать объект с согласия органов опеки.

Ошибка: подарить имущество без регистрации права собственности.
→ Последствие: нотариус откажет.
→ Альтернатива: сначала оформить наследство или приватизацию, потом идти к нотариусу.

Ошибка: прикрыть дарением куплю-продажу.
→ Последствие: сделка аннулируется.
→ Альтернатива: заключить прозрачный договор купли-продажи с соблюдением всех правил.

А что если даритель — пенсионер

Часто пожилые люди под давлением детей или внуков решаются на поспешное дарение. Нотариусы особенно тщательно проверяют такие сделки: беседуют с обеими сторонами, убеждаются, что даритель осознаёт последствия. Если выяснится, что на него давят или он находится в состоянии, мешающем объективно оценивать ситуацию (например, приём сильных лекарств), удостоверение не состоится.

FAQ

Как выбрать нотариуса?
Любой нотариус в пределах региона, где зарегистрирована недвижимость, имеет право оформить сделку.

Сколько стоит удостоверение договора дарения?
Тарифы зависят от стоимости объекта и степени родства сторон. Для близких родственников госпошлина ниже.

Что лучше: дарение или завещание?
Дарение даёт моментальный переход права собственности, а завещание вступает в силу только после смерти завещателя.

Мифы и правда

Миф: можно подарить квартиру, даже если она в залоге у банка.
Правда: без согласия кредитора это невозможно.

Миф: дарение — это всегда бесплатно.
Правда: придётся оплатить услуги нотариуса и госпошлину.

Миф: нотариус просто заверяет подпись.
Правда: он тщательно проверяет документы, участников сделки и отсутствие нарушений.

3 интересных факта

• В России чаще всего дарят недвижимость именно внутри семьи — от родителей детям или между супругами.
• Дарение не облагается налогом для близких родственников, но для дальних родных и посторонних людей налог на доход составляет 13%.
• Если даритель окажется банкротом, дарение может быть оспорено кредиторами.

Исторический контекст

• В дореволюционной России дарственные часто составляли в устной форме, что порождало споры.
• В советский период дарение недвижимости практически отсутствовало, так как собственность была государственная.
• В 1990-е годы, с приватизацией, дарение стало массовым способом передачи квартир детям и внукам.