Серый доход в белых стенах: почему аренда в России до сих пор нелегальна

Российский рынок аренды жилья продолжает расти, но остаётся одним из самых непрозрачных в экономике. Несмотря на рост объёмов и развитие новых налоговых режимов, подавляющее большинство сделок по-прежнему совершается "в тени" — без регистрации и уплаты налогов.

Теневая аренда: масштаб проблемы

По данным "ДОМ.РФ", на которые ссылается "РБК-Недвижимость", доля теневого сектора на рынке аренды жилья составляет от 80% до 95%. То есть легальными остаются не более 10-20% сделок.

"Около 95% сделок по аренде остаются в тени", — отметила директор по развитию арендного жилья "ДОМ.РФ" Вероника Янушкевич.

Объём арендного фонда растёт: с 229 млн квадратных метров в 2023 году до 251 млн "квадратов" в 2025-м, что соответствует росту почти на 10%. Однако уровень легализации не изменился — рынок остаётся преимущественно неучтённым.

Почему это важно? Нелегальная аренда означает отсутствие налоговых поступлений, проблемную защиту прав нанимателей и сложности для арендодателей при решении конфликтов в суде.

А что если арендодатель решит "узаконить" доход? Тогда он обязан заключить договор, зарегистрировать его в Росреестре и уплачивать налог. В противном случае доход считается скрытым и может повлечь штрафы.

Эксперты: тень сокращается, но медленно

По оценке фонда "Институт экономики города", доля легального рынка выросла за последние 15 лет с 5% до 10-20%. Это означает, что процесс легализации идёт, но крайне медленно.

"Большая часть рынка аренды находится в тени — от 80% до 90%. Легальный сегмент занимает не более пятой части", — сообщил генеральный директор фонда Александр Пузанов.

Одним из факторов, сдерживающих легализацию, эксперты называют уход с рынка иностранных арендаторов, для которых важно наличие официального договора. После 2022 года их доля снизилась, а вместе с ней — и стимул владельцев регистрировать сделки.

Почему рынок не выходит из тени

Теневая аренда сохраняется по нескольким причинам:

1. Страх перед налогами. Владельцы квартир опасаются, что официальное декларирование снизит прибыль.

2. Бюрократия. Регистрация договора и отчётность до сих пор воспринимаются как сложные процедуры.

3. Низкий риск наказания. Контролирующие органы редко проверяют частных арендодателей.

4. Доверительные отношения. Большинство сделок заключаются "на словах" между знакомыми или через объявления.

Ошибка → последствие → альтернатива: попытка "сэкономить" на налогах приводит к юридической незащищённости. Альтернатива — оформление договора найма с указанием всех условий: сроков, суммы, обязанностей сторон.

А что если арендатор перестанет платить? Без официального договора взыскать долг или выселить жильца практически невозможно. Суд принимает во внимание только зарегистрированные отношения.

Легализация через новые налоговые режимы

Тем не менее, государственные меры постепенно формируют стимулы для выхода из тени. Появление патентной системы и режима самозанятости упростило налогообложение и снизило финансовую нагрузку.

Самым популярным механизмом у арендодателей стала самозанятость. По оценке Института экономики города, 50-60% легальных арендодателей используют именно этот режим.

"Самозанятость стала самым удобным способом платить налоги: не нужна регистрация в Росреестре, ставка фиксирована и нет сложной отчётности", — пояснил Александр Пузанов.

Почему этот формат удобен:

• налог составляет 4% от дохода при аренде физлицам и 6% при сдаче юрлицам;

• регистрация — онлайн через приложение "Мой налог";

• система автоматически формирует чеки и отчётность.

Можно ли сдавать жильё по патенту? Да, но патентная система выгодна для владельцев нескольких объектов, тогда как самозанятость подходит частным лицам, сдающим 1-2 квартиры.

Экономический контраст

Несмотря на рост теневого сектора, рынок аренды в целом увеличивается: спрос поддерживают миграционные потоки, студенты, командированные и молодые семьи. Это создаёт противоречие — рынок растёт, но остаётся вне контроля государства.

А что если бы все арендодатели платили налоги? По оценкам аналитиков, бюджет мог бы получать десятки миллиардов рублей ежегодно, а арендные отношения стали бы прозрачнее.

Однако эксперты указывают на риск: чрезмерное давление на собственников может привести к росту цен на аренду, ведь владельцы переложат налоговую нагрузку на жильцов.

Прогноз и меры стимулирования

Специалисты ожидают постепенное увеличение доли легального рынка до 25-30% в течение пяти лет. Этому будет способствовать цифровизация сделок, интеграция сервисов Росреестра и налоговых органов, а также развитие долгосрочных арендных программ при поддержке государства.

Рекомендации арендодателям:

• оформить статус самозанятого через "Мой налог";

• заключать договор в письменной форме;

• использовать банковские переводы для подтверждения платежей;

• избегать устных соглашений и наличных расчётов.

Арендаторам же стоит требовать официального договора — это защита от внезапного выселения или необоснованного повышения платы.