Банковский перевод — как донос: серых арендодателей вычисляют по своим же деньгам

Вы сдаёте квартиру и уверены, что налоговая об этом не узнает? Увы, времена, когда можно было бесконечно прятаться от проверяющих, уходят в прошлое. Сегодня цифровые следы остаются почти от всего: от банковского перевода до регистрации мигранта. И даже если вы не заключали письменный договор и получаете оплату наличными — шанс, что налоговики придут с вопросами, всё равно есть.

Почему покупка недвижимости для сдачи в аренду кажется многим идеальной инвестицией? И насколько реальны риски для тех, кто предпочитает "обойтись без налогов"? Разбираем самые частые заблуждения и схемы, которые уже не работают в эпоху цифрового контроля. Об этом пишет канал RosCo | Consulting & audit на платформе Дзен.

Почему граждане идут в аренду — и не платят налоги

После новостей о том, что с 2023 года россияне должны платить налог с банковских вкладов, многие обратились к более "устойчивым" инвестициям. Один из очевидных вариантов — покупка квартиры и сдача её в аренду. Доход стабильный, понятный, а главное — в большинстве случаев вроде бы никак не отслеживается. Особенно, если договор подписан на 11 месяцев и не зарегистрирован в Росреестре.

Но есть один нюанс: налог платить всё равно нужно. А то, что многие уверены — "никто ничего не узнает", — уже давно миф. Налоговики не ведут тотальных проверок, но работают точечно, опираясь на конкретные признаки.

Как налоговая находит арендодателей

На первом этапе — анализ имущества. Если у человека в собственности более одной квартиры, он сразу попадает в поле зрения. База Росреестра содержит всю информацию о недвижимости, и налоговики просто сопоставляют её с данными о доходах.

Следующий шаг — анализ прописки. Если собственник не зарегистрирован по адресу своей квартиры, появляется подозрение: жильё сдается. И тут в дело вступают каналы получения информации:

• Жалобы соседей, бывших арендаторов, конкурентов, обиженных родственников и даже участковых;
• Миграционный учёт. Иностранцы обязаны регистрироваться по месту проживания. Если в "резиновой" квартире прописано шесть человек — повод для проверки налицо;
• Сайты объявлений: "Циан", "Авито", "Домофонд" и пр. — главные помощники налоговиков;
• Компания-арендатор. Если жильё снимается юрлицом для сотрудника, факт аренды подтверждается бухгалтерскими документами;
• Сотрудничество с вузами. Налоговая может получать информацию от деканатов о студентах, не проживающих в общежитиях.
• Если система находит подозрительный объект — дальше начинается проверка.

Как доказывают факт аренды

У налоговой есть две задачи: выявить факт получения дохода и подтвердить его. Даже если нет зарегистрированного договора аренды, следы могут быть другими:

• Переводы на карту от арендатора с регулярной суммой и пояснением "за квартиру";
• Свидетельские показания арендаторов;
• Наличие объявлений о сдаче жилья, особенно если они размещались регулярно;
• Обнаружение арендаторов при визите по месту.

После этого собственника вызывают на беседу в налоговую. Игнорировать вызов — плохая идея. Если человек отказывается сотрудничать, налоговая может перейти к взысканию через суд.

Чем всё это грозит — и есть ли альтернатива

Самый очевидный риск — штраф и доначисление налога за предыдущие периоды. В некоторых случаях также могут назначить пеню или временно приостановить выезд за границу до погашения задолженности.

Есть и ещё один неприятный момент: если человек получает пенсию и налоговики докажут, что он получал дополнительный доход, это может повлиять на размер пенсионных выплат (например, отмену индексации).

Тем, кто хочет сдать квартиру и при этом спать спокойно, есть законный путь — зарегистрироваться как самозанятый. Это просто, делается через приложение, ставка налога — 4%. Оплата производится с любого дохода, включая аренду жилья.

Почему "всё по-честному" — не всегда дороже

Многие собственники уверены: "4% — это тоже много". Но риски куда выше. Ведь, даже при сдаче без договора и приёме наличных жильцов можно "засветить" буквально одним переводом на карту. И налоговики это понимают.

Сейчас в их распоряжении — мощная цифровая аналитика, межведомственные базы, информаторы, а главное — чёткий запрос на увеличение собираемости налогов. И именно "серый" рынок аренды стал одной из целей.

Каждый арендодатель решает сам: экономить на налогах или экономить на адвокате.