Вместо вида из окна — трубы и плесень: покупатели жалуются на жильё под домом

В Москве набирает обороты новая опасная тенденция — подвальные помещения в жилых домах превращают в "апартаменты" и продают через онлайн-площадки. За внешней привлекательностью низкой цены скрываются серьёзные правовые и санитарные нарушения.

Подвал как "дешёвое жильё"

Как сообщает "Известия", по столице уже размещены тысячи объявлений о продаже таких объектов. Рекламные лозунги обещают "своё жильё в Москве за 4 миллиона рублей", однако покупатели редко догадываются, что речь идёт о помещениях, изначально не предназначенных для проживания.

Председатель Союза жилищных организаций Москвы и член комитета Торгово-промышленной палаты по ЖКХ Константин Крохин подчеркнул, что за переоборудованием подвалов нередко стоят криминальные схемы. По его словам, владельцы квартир в таких домах часто узнают о "переделке" уже постфактум, когда стройка ведётся без их согласия.

"Покупателей приманивает реклама, которая гласит: "Купите жильё в столице за 4 миллиона”. Но продавцы умалчивают, что новых собственников могут ждать суды с жильцами, считающими подвал общедомовой собственностью", — отметил Константин Крохин.

Как работают схемы с подвалами

Чтобы узаконить перепланировку, недобросовестные застройщики или посредники подделывают протоколы общих собраний жильцов, создавая видимость согласия собственников. Это прямое нарушение Жилищного кодекса РФ, который требует одобрения всех владельцев квартир на распоряжение общим имуществом.

Ошибка → последствие → альтернатива: доверие объявлению без проверки документов ведёт к потере денег и долгим судебным спорам. Альтернатива — запросить у продавца оригиналы решений собраний, кадастровые документы и техническое заключение о пригодности помещения.

А что если документы "в порядке"? Даже при наличии протоколов и выписок подвал может быть признан общедомовым имуществом, если хотя бы один собственник подаст иск. Судебная практика, включая решения Верховного суда РФ, подтверждает это правило.

Юридические риски и судебные ловушки

Юрист Игорь Зенин из бюро "Ковенант" подчёркивает: покупка апартаментов в подвалах — сделка с повышенным риском.

"Покупка такой недвижимости сопряжена с высокими правовыми рисками — как в части согласия собственников, так и в части соответствия помещений подзаконным актам", — пояснил Игорь Зенин.

Он отмечает, что подвалы по закону относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и любой собственник может оспорить их продажу.

"Достаточно обращения одного жильца, чтобы восстановить принадлежность подвального помещения к общей долевой собственности", — уточнил эксперт.

По его словам, фиктивные решения общих собраний уже рассматриваются судами как фальсификации, что делает такие сделки потенциально ничтожными.

Санитарные и технические нарушения

Даже если юридические вопросы обходятся стороной, остаются проблемы с условиями проживания. Подвальные помещения редко соответствуют санитарным и строительным нормам.

Почему такие апартаменты опасны:

• отсутствует достаточная вентиляция и естественное освещение;

• нарушаются нормы СанПиН по влажности и высоте потолков;

• повышен риск затоплений и плесени;

• системы отопления и канализации часто не рассчитаны на постоянное проживание.

А что если помещение выглядит "как квартира"? Внешний ремонт не делает его жилым. По нормативам, жилое помещение должно иметь окна с выходом наружу, доступ воздуха и минимальную высоту потолков. Подвал не способен обеспечить эти условия.

Судебная практика: даже один иск решает судьбу

Согласно решениям судов, включая прецеденты Верховного суда РФ, признание подвального помещения частью общего имущества может происходить по заявлению одного жильца. После этого продажа считается незаконной, а покупатель теряет право собственности без компенсации.

Можно ли вернуть деньги? Только через отдельный иск к продавцу, но если объект оформлен на подставное лицо или фиктивную фирму, сделать это практически невозможно.

Как не попасть в ловушку

Юристы рекомендуют придерживаться простых правил:

1. Проверять правовой статус помещения в Росреестре и по кадастровому номеру.

2. Запрашивать копию решения общего собрания собственников и сверять подписи.

3. Изучать техническое заключение о пригодности к проживанию.

4. Не доверять "дешёвым апартаментам" без окон и нормальной вентиляции.

5. Консультироваться с юристом перед заключением сделки.

А что если помещение продаётся как "нежилое"? Тогда покупатель должен понимать, что оформить его как жилое невозможно без капитальной реконструкции и нового разрешения от органов архитектуры и Роспотребнадзора.

Социальный аспект проблемы

Переоборудование подвалов — не просто вопрос правового статуса, но и угроза безопасности жильцов. Нарушение несущих конструкций, незаконная прокладка коммуникаций и отсутствие противопожарных мер могут привести к авариям.

"Даже очень хорошо внешне напоминающие жилые пространства подвалы часто не соответствуют нормам СанПиНов", — подчеркнул Игорь Зенин.

Эксперты полагают, что масштаб проблемы требует системных мер: от ужесточения контроля со стороны Госжилинспекции до уголовной ответственности за фальсификацию решений жильцов.