Скидка до 50 %, но с жильцами в придачу: на рынке недвижимости Испании разгорелась настоящая лотерея

В Испании растёт число домов, которые невозможно продать без оговорок: внутри живут те, кто не имеет законных прав на жильё. Эти объекты стали особым сегментом рынка — дешёвым, рискованным и юридически запутанным.

Испанский феномен: жильё, занятое постояльцами

По данным Idealista, осенью 2025 года в стране выставлено на продажу около 23 010 объектов, где проживают сквоттеры. Это примерно 3 % от общего числа предложений. В некоторых регионах цифра значительно выше. В Барселоне показатель достигает 7,9 %, а в Севилье и Толедо — более 5 %. Минимум проблемных домов отмечен в провинции Сория — всего 0,1 %.

Почему именно Испания столкнулась с этой ситуацией? В стране традиционно сильна культура аренды и слабее механизмы быстрой защиты собственников. Суды перегружены, а выселения могут тянуться месяцами. Сквоттеры же пользуются временными правовыми "окнами", которые позволяют им оставаться в доме даже без договора.

По словам аналитиков Idealista, такие объекты часто переходят в разряд "токсичных активов" — хозяева не могут их ни использовать, ни выгодно продать.

География проблемы и статистика

Наибольшее число домов с нелегальными жильцами приходится на Каталонию — 39 % от всех подобных объявлений. Андалусия занимает второе место с 22 %, а Валенсийское сообщество — 11 %. В столичном регионе Мадрида показатель ниже, но не исчезает вовсе — около 7 %.

Где сосредоточены самые проблемные города? В Барселоне насчитывается 6587 подобных объектов, в Мадриде — 1542, в Мурсии — 1395. Чуть меньше в Аликанте и Малаге, где показатели превышают тысячу единиц жилья.

"В крупных городах с дорогой недвижимостью каждая задержка с выселением превращается в финансовую потерю для владельца", — пояснили в Idealista.

Такие цифры показывают, что проблема приобрела устойчивый характер. Даже в регионах, где рынок жилья традиционно стабилен, растёт доля предложений с пометкой "объект занят".

Почему суды не спешат выносить решения

Испанская правовая система устроена так, что в большинстве случаев владелец должен доказать факт незаконного заселения, а не наоборот. Для этого нужно подать иск, дождаться слушаний, получить ордер на выселение и исполнение решения. Процесс может занять от нескольких месяцев до пары лет.

Можно ли ускорить процедуру? Теоретически — да, если речь идёт о жилом объекте, где собственник зарегистрирован. Но если дом или квартира используются для аренды или отдыха, защита прав владельца становится слабее.

Распространённая ошибка — попытка "выбить" жильцов своими силами. Это расценивается как самоуправство и грозит владельцу административной, а иногда и уголовной ответственностью. Закон предписывает обращаться исключительно через суд, что снова затягивает процесс.

Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют.

1. Регистрировать недвижимость в собственном пользовании.
2. Хранить копии всех договоров и счетов.
3. Не оставлять объект пустующим надолго.
4. Использовать охранные и "умные" системы контроля доступа.
5. При подозрении на захват — сразу фиксировать факт полицией.

Скидка как приманка: экономика "захваченных" домов

Парадоксально, но даже такие объекты нашли своего покупателя. Агентства сообщают, что дома и квартиры со сквоттерами продаются на 30-50 % дешевле рыночной стоимости. Для инвесторов это шанс приобрести актив по сниженной цене с расчётом на долгосрочную перспективу.

Стоит ли игра свеч? Всё зависит от терпения и готовности к судебным издержкам. После выселения рыночная цена жилья обычно восстанавливается, но период простоя может растянуться на годы.

Ошибка многих инвесторов — рассчитывать на быструю перепродажу. Реальность же показывает, что подобные сделки требуют ресурсов, времени и юридического сопровождения.

С другой стороны, в условиях роста цен на испанскую недвижимость даже рискованные покупки начинают восприниматься как стратегические. Для крупных портфельных игроков с резервами времени и средств такая стратегия может быть оправданной.

Как рынок реагирует на кризис

Риелторы отмечают, что наличие сквоттеров в объявлении снижает поток просмотров примерно на 80 %. Но при сильном дисконте интерес возвращается. В некоторых провинциях появились даже специализированные агентства, работающие исключительно с "проблемным" жильём.

Что произойдёт, если государство ужесточит законы? Вероятно, количество подобных предложений резко сократится, а цены вырастут. Однако пока правительство обсуждает реформы лишь на уровне инициатив. Судебные процедуры остаются громоздкими, а система исполнения решений — медленной.

Интересно, что в странах с более жёсткими нормами, например во Франции или Германии, уровень подобных захватов значительно ниже. Это наглядное сравнение показывает, насколько правовое поле влияет на поведение рынка.

Некоторые владельцы идут по пути переговоров — выплачивают жильцам компенсации за добровольный выезд. Это неформальная практика, но она позволяет быстрее вернуть объект в оборот.

Реакция общества и перспектива

Общество разделилось: часть испанцев видит в сквоттерах социальную проблему, часть — криминальную. С одной стороны, жильё стоит дорого, и не все могут позволить себе аренду. С другой — нарушение права собственности подрывает доверие к правовой системе.

Каковы последствия для рынка в целом? Долгосрочно такие случаи снижают инвестиционную привлекательность региона. Девелоперы осторожнее запускают новые проекты, а иностранные инвесторы оценивают риски выше.

Тем не менее, интерес к испанскому жилью сохраняется. Наличие скидок до 50 % делает этот сегмент привлекательным для спекулятивных инвестиций. И пока закон не станет строже, рынок "оккупированных" домов будет жить своей особой жизнью.