Всё под запись, а толку ноль: камера фиксирует каждое слово, но справедливость остаётся за кадром

Новая инициатива по обязательной видеофиксации всех сделок с недвижимостью вызывает споры среди экспертов. Мера выглядит логичной — камера должна помочь разоблачить мошенников и защитить добросовестных граждан. Однако на практике даже зафиксированные на видео сделки не гарантируют справедливого исхода в суде. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, пока судебная система не изменит подход к таким делам, сама технология останется скорее символом "видимости безопасности", чем реальной защитой.

Суд и видеозапись: почему не работает очевидное

"Уже сейчас есть видеозаписи, на которых люди говорят, что не находятся в состоянии аффекта и под психологическим воздействием. Но для судов это ничего не значит", — заявил Апрелев в интервью "Ридусу".

Юрист подчеркнул, что фиксация переговоров и подписания бумаг не убеждает судью, если доказательства оформлены с нарушениями процессуальных правил. Видео часто не приобщают к делу из-за сомнений в достоверности, а иногда суды попросту не считают его значимым. Возникает парадокс: даже когда обман очевиден, сторона, добивающаяся признания сделки недействительной, вынуждена проходить длинную цепочку экспертиз и доказательств.

Почему видеозапись не воспринимается как "истина"? Судья исходит не из здравого смысла, а из формальной логики доказательств. Для приобщения видео требуется доказать подлинность, непрерывность записи, законность съёмки и согласие всех участников. Если хотя бы одно условие не соблюдено — ролик исключается. Так техническое новшество превращается в бесполезный архив, а не инструмент защиты.

Иллюзия прозрачности и реальные риски

На первый взгляд, обязательная видеосъёмка должна упростить борьбу с аферами: камера фиксирует всё, что происходит между сторонами, и исключает возможность подлога. Но, как замечает Апрелев, мошенничество в сфере недвижимости давно адаптировалось к новым условиям. Технологии позволяют готовить подставные сделки, где все участники на видео выглядят спокойными и добровольными.

Можно ли считать запись объективным свидетелем? Нет. Она фиксирует форму, но не содержание — давление, манипуляцию, подмену документов или устные обещания камера не передаёт. Нередки случаи, когда жертва подписывает договор "под контролем" психологического воздействия, но внешне выглядит уверенно. Судья же видит только картинку, а не контекст.

Особенно уязвимы пожилые люди и граждане, не знакомые с юридическими тонкостями. Они нередко соглашаются на съёмку, считая, что это "официально и безопасно". Но позже выясняется, что запись фиксирует не момент обмана, а его результат. В итоге видеосъёмка становится не защитой, а доказательством против самой жертвы.

Страхование как альтернатива и системное решение

По мнению Апрелева, гораздо эффективнее изменить подход к страхованию рисков утраты собственности. Сегодня большинство полисов покрывают ущерб лишь частично и не компенсируют утрату жилья из-за мошеннических действий. Рынок страхования в этой сфере непрозрачен: граждане редко понимают, что именно покрывается, а что нет.

Что могло бы работать лучше? Эксперт предлагает сделать страхование сделок обязательным и прозрачным, как в банковской сфере. Каждая покупка квартиры сопровождалась бы полисом, где прописаны условия возмещения убытков. Тогда даже в случае признания сделки недействительной собственник не оставался бы без защиты.

Пошаговая логика работы такой модели:

1. Риелторская компания оформляет стандартный страховой пакет на время сделки.

2. Полис покрывает риски подделки документов, обмана или принуждения.

3. При возникновении спора страховая компания возмещает убытки и сама добивается компенсации с виновных лиц.

Такой механизм снижает нагрузку на суды и повышает ответственность участников рынка. Ведь когда есть финансовая гарантия, мошенничество теряет смысл.

Когда технология опережает закон

Рынок недвижимости стремительно цифровизируется: электронные подписи, онлайн-регистрация прав, биометрия. Но правовая система не поспевает за этими изменениями. Даже в Москве, где внедряют электронные сервисы Росреестра, юристы сталкиваются с тем, что цифровые доказательства суды рассматривают по аналогии с бумажными — с той же бюрократической подозрительностью.

Почему законы не адаптируются быстрее? Любое нововведение требует изменения процессуальных норм и судебной практики, а на это уходят годы. К тому моменту, когда правила утверждаются, мошенники уже находят новые способы обхода. Поэтому видеосъёмка — лишь временная мера, работающая в тех случаях, где обе стороны действуют добросовестно.

Если сравнить с банковским сектором, где уже внедрены биометрические идентификаторы и автоматическая фиксация действий клиентов, то там уровень защиты выше именно благодаря чётким алгоритмам признания доказательств. В недвижимости такого единого стандарта нет — каждая сделка уникальна, и суды трактуют нюансы по-разному.

Ошибки доверчивых покупателей и как их избежать

Даже самые осторожные граждане совершают типичные ошибки при покупке квартиры. Наличие видео не спасает от банальных недочётов, если не проверены документы или история объекта.

Ключевые шаги, чтобы минимизировать риски:

• проверять личность продавца через официальные базы МВД и Росреестра;

• использовать аккредитованные нотариальные сервисы для заверения сделки;

• хранить копии всех документов и подтверждений оплаты;

• при сомнениях — приостанавливать подписание договора до консультации с юристом.

Что происходит, если пренебречь этими шагами? Покупатель теряет время и деньги на судебные споры, а доказать факт обмана становится почти невозможно. Камера фиксирует лишь процесс, но не его подоплёку.

В качестве альтернативы юристы советуют совмещать видеосъёмку с другими способами защиты: нотариальное заверение, двойной контроль со стороны риелтора и банка, страховка. Это создаёт многослойную систему, где сбой на одном уровне компенсируется другим.

Судебная инерция и общественное давление

Проблема недоверия к видео как доказательству уходит корнями в судебную культуру. Российские суды традиционно ориентированы на письменные документы и показания свидетелей. Видео считается вспомогательным материалом, а не основным. Чтобы изменить ситуацию, требуется обновление процессуальных кодексов и обучение судей работе с цифровыми данными.

Некоторые регионы уже проводят пилотные проекты: суды тестируют платформы, где видеозаписи анализируются автоматически с отметками времени и подтверждением источника. Это приближает систему к мировой практике. Но без политической воли и финансирования реформа не пойдёт дальше экспериментов.

Можно ли заставить суды доверять технике? Возможно, но только если доказательства будут стандартизированы и сертифицированы государством. Пока же каждое дело решается "вручную", а исход зависит от конкретного судьи и адвоката.