Новый сюрприз для собственников: в ЕГРН появились жильцы, которых нельзя выселить

С осени 2025 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) начали вносить новые категории сведений — теперь там фиксируются данные о людях, имеющих право постоянного проживания в квартире, но не являющихся её собственниками. Как рассказала ведущий юрист ЕЮС Србуи Манджиева в интервью агентству "Прайм", изменения направлены на защиту тех, кто сохраняет право пользоваться жильём после приватизации или полной выплаты пая в жилищном кооперативе.

Что изменилось в ЕГРН

С 1 сентября 2025 года в реестр начали включать информацию о гражданах, отказавшихся от приватизации, а также членах семьи собственников кооперативных квартир, включая бывших супругов. Эти сведения фиксируются на момент последнего паевого взноса в кооператив.

Новые правила действуют, если лица были официально зарегистрированы в документах о вселении или имели равные права пользования жильём с членом кооператива. Теперь их статус будет отражён в ЕГРН, что фактически создаёт юридическую "пометку" о праве проживания.

Почему это важно для рынка недвижимости? Потому что сделки с такими объектами теперь требуют нотариального согласия всех обладателей права проживания. Без этого продажа, дарение или ипотека не смогут пройти регистрацию.

"Этот закон защищает права проживающих при отчуждении или залоге жилья", — пояснила юрист.

Однако, по её словам, обязанность подавать сведения возложена на собственников, и если они не сделают этого, данные в реестр просто не попадут.

Кто может подать заявление и как это делается

Для внесения информации в ЕГРН собственник жилья должен подать заявление в Росреестр, приложив подтверждающие документы — договор кооператива, справку о паевых взносах, выписку о регистрации. Процедура занимает до пяти рабочих дней, а если квартира находится в долевой собственности, заявление подписывают все владельцы.

А что если собственник отказывается подавать заявление? Тогда сведения о праве проживания не будут внесены, что создаёт юридический риск для проживающих. Они не смогут доказать наличие прав в случае продажи квартиры.

Манджиева считает, что сам механизм требует доработки. Юрист предложила разрешить подачу заявлений не только собственникам, но и самим обладателям прав проживания, а также органам местного самоуправления. Это, по её мнению, упростит процедуру и сделает систему более надёжной.

Какие права получают проживающие

С введением новых норм обладатели права постоянного проживания фактически получили право блокировать сделки с жильём. Они не могут продать или заложить недвижимость, но их согласие теперь обязательно при любой операции с объектом. Это особенно актуально при наследовании или продаже кооперативных квартир, где зарегистрированы бывшие члены семьи.

А как это отразится на покупателях? Перед сделкой нотариусы и банки будут проверять ЕГРН на наличие отметки о проживающих. Если такие сведения есть, потребуется их нотариальное согласие. Без него Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Чем это отличается от обычной прописки? Прописка (регистрация) подтверждает факт проживания, но не даёт юридического права на жильё. Новая отметка в ЕГРН закрепляет именно право пользования, которое защищено законом.

Риски для сделок и наследников

Появление отметок о праве проживания усложняет сделки с жильём. Даже если покупатель приобретает квартиру законно, но не проверяет ЕГРН, он рискует столкнуться с невозможностью выселить проживающих. Банки, в свою очередь, могут отказать в ипотеке из-за повышенных юридических рисков.

Что делать, если квартира уже обременена такими правами?

1. Запросить выписку из ЕГРН перед сделкой.

2. Проверить наличие отметки о проживающих.

3. При необходимости запросить нотариальное согласие указанных лиц.

4. Уточнить срок и основания их права — например, отказ от приватизации.

"Механизм защиты нуждается в доработке, поскольку обязанность по внесению сведений возложена на собственника, который может отказаться от этого", — отметила Манджиева.

А что если проживающий умер или переехал? В этом случае собственник вправе подать заявление о снятии отметки из ЕГРН, приложив документы, подтверждающие утрату права.

Практические последствия

Нововведение фактически изменило систему оборота недвижимости: теперь не все собственники могут свободно распоряжаться жильём. Это шаг к большей прозрачности рынка, но и источник новых споров.

Сравнение с прежней практикой показывает: ранее подобные права фиксировались только в судебных решениях или договорах, что делало защиту проживающих формальной. Теперь ЕГРН становится единым инструментом учёта таких прав, но ответственность за точность данных по-прежнему лежит на владельцах.

Почему это может стать проблемой для наследников? Если в квартире зарегистрированы обладатели права проживания, продать наследуемое жильё без их согласия будет невозможно.

Пока механизм остаётся на этапе становления, юристы советуют собственникам заранее проверить объекты и при необходимости внести сведения, чтобы избежать блокировки сделок в будущем.