Резкое падение цен на вторичное жильё: почему декабрь станет переломным месяцем для рынка

На первый взгляд кажется, что стоимость квартир в России достигла плато. Но под поверхностью рынка зрело напряжение: высокие ставки по ипотеке, снижение покупательской активности и усталость от рекордных цен. Теперь, по данным "Газеты.Ru", эксперты ожидают охлаждение — вторичное жильё может подешеветь уже к концу года. Финансовый аналитик и бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский прогнозирует снижение стоимости готовых квартир на 1-3% в декабре относительно октября-ноября.

Почему вторичный рынок теряет устойчивость

Рынок готового жилья всегда реагирует на изменения ключевой ставки быстрее, чем новостройки. Отсутствие льготных программ делает его более уязвимым. В чём причина такой чувствительности? Продавцы вторичных квартир чаще ориентируются на быстрые сделки, и если покупатели уходят с рынка, единственный способ ускорить продажу — снижать цену.

"Вторичный рынок из-за отсутствия масштабных льготных программ кредитования особенно чувствителен к изменениям ключевой ставки", — отметил бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский в беседе с "Газетой.Ru".

Согласно его оценке, те, кто торопится продать недвижимость, готовы идти на уступки до 5-10% и выше. Такая динамика формирует не просто разовый спад, а долгосрочную тенденцию к выравниванию цен с реальными доходами населения. Если на первичном рынке застройщики удерживают спрос с помощью субсидированных ставок и акций, то владельцы готовых квартир таких инструментов не имеют.

Можно ли считать декабрь началом масштабного обвала цен? Нет, речь идёт скорее о мягкой коррекции — обвального падения не ожидается, но фаза перегрева завершилась.

Ипотека и выжидательная позиция покупателей

Как пояснил Трепольский, неопределённость по условиям кредитования на следующий год уже заставляет покупателей занять выжидательную позицию. В условиях, когда Центробанк не спешит снижать ключевую ставку, ипотека становится всё менее доступной. Даже небольшое повышение процента по кредиту делает ежемесячный платёж ощутимо выше, особенно для семей, рассчитывающих на "вторичку".

Сегодня многие предпочитают подождать до весны, чтобы понять, изменится ли ситуация с ипотечными программами. Такое ожидание в массовом масштабе снижает оборот сделок. На рынке появляется больше предложений, а активных покупателей становится меньше — закономерно, что цены начинают ползти вниз.

Какие шаги предпринимают продавцы, чтобы не потерять клиентов? Чаще всего они идут по одному из трёх путей:

1. Снижают цену в пределах 5-10%, стараясь продать до конца года.

2. Переносят продажу на следующий год, рассчитывая на смягчение ставки.

3. Предлагают рассрочку или альтернативную форму расчёта — например, обмен с доплатой.

Контраст между "вторичкой" и новостройками

Разница между сегментами становится всё более заметной. На первичном рынке девелоперы пока удерживают стабильность за счёт льготных ипотечных программ, где ставка ниже рыночной. Государственные субсидии временно сглаживают рост ключевой ставки, и покупатель не ощущает разницы.

Но на вторичном рынке такого буфера нет. Покупатель вынужден брать кредит под полную ставку, которая сегодня может превышать 17%. В результате новостройки и "вторичка" расходятся в динамике: первые сохраняют продажи за счёт поддержки, вторые — теряют покупателей.

Почему этот контраст важен? Потому что вторичный рынок традиционно отражает реальные настроения граждан. Если здесь падает спрос, значит, в экономике ощущается сжатие доходов и осторожность в тратах.

Некоторые аналитики отмечают, что такой дисбаланс может затянуться. Когда субсидии на новостройки прекратятся, именно вторичный сегмент станет ориентиром для реальной стоимости квадратного метра.

Ошибки продавцов и возможные последствия

Многие собственники совершают типичную ошибку — продолжают держать цену, установленную летом, полагая, что рынок "отыграет назад". Но вместо роста они сталкиваются с затяжным простоем, а покупатели уходят к более гибким продавцам.

Что происходит в результате? Объекты висят месяцами, риелторы теряют мотивацию, а владельцы вынуждены снижать цену уже вдвое сильнее, чем могли бы в начале осени. Альтернатива — адаптироваться к рынку сразу, учитывая тенденцию к снижению.

Пошагово разумная стратегия выглядит так:

• проанализировать средние цены аналогичных квартир по району;

• скорректировать стоимость в пределах 5-7% от средней;

• при низкой активности снизить ещё на 2-3%, чтобы попасть в диапазон спроса.

Такое гибкое поведение помогает не только продать быстрее, но и сохранить итоговую сумму выше, чем при затяжном ожидании.

Что ждёт рынок после зимы

Эксперты полагают, что к весне возможен частичный отскок, если регулятор всё же снизит ставку. Однако рассчитывать на возврат к прежним темпам роста преждевременно. По прогнозам аналитиков, рынок жилья в 2025 году перейдёт в фазу стабилизации, где цены будут расти не выше инфляции.

А что если ставки останутся высокими дольше, чем ожидается? Тогда вторичное жильё продолжит дешеветь, но этот процесс будет плавным — без паники и обвалов. На фоне снижения спроса застройщики также могут пересмотреть свои программы, что приведёт к постепенному выравниванию рынка.

Распространённое мнение, что недвижимость "всегда растёт в цене", в таких условиях теряет актуальность. Реальность показывает, что жильё - не абсолютный актив, а зависимая от экономических циклов категория.

Покупателям, рассматривающим покупку в декабре, стоит внимательно оценить предложения. Если квартира действительно подходит по локации и состоянию, можно поторговаться — декабрьские сделки часто заключаются со скидкой.