Эти документы превращают квартиру в банкомат: как вернуть налоги за жильё без посредников

Покупка жилья для многих — главный финансовый шаг в жизни, но далеко не все знают, что часть потраченных денег можно вернуть. Российская система налогообложения позволяет компенсировать часть стоимости квартиры, дома или даже процентов по ипотеке. Это не льгота, а механизм возврата уже уплаченного налога, закреплённый в Налоговом кодексе.

Право на имущественный вычет

Имущественный налоговый вычет предоставляется только тем, кто официально платит подоходный налог. Это значит, что человек должен получать доход, облагаемый НДФЛ, и отчислять 13 % (или более по новой прогрессивной шкале). Нельзя оформить вычет дважды по одному и тому же объекту, купленному до 2014 года, поскольку до этой даты закон ограничивал возможность перераспределения.

С 2014 года действует обновлённая схема: если лимит вычета не исчерпан, остаток можно использовать при покупке следующего жилья. Это делает вычет более гибким инструментом и позволяет возвращать часть уплаченных налогов постепенно.

Что делать, если доход нестабилен? Получить вычет можно за несколько лет — налоговая возвращает только тот объём, который реально удержан работодателем или уплачен самостоятельно. Таким образом, низкий доход не лишает права на возврат, но растягивает его во времени.

Объекты, по которым положен вычет

Закон распространяется не только на квартиры. В него входят дома, комнаты, доли, земельные участки под строительство или с уже возведённым домом. Если жильё покупается в новостройке без отделки, разрешено вернуть часть расходов и на ремонт — но только если квартира приобретена у застройщика.

Можно ли получить вычет при строительстве? Да, он предоставляется и при самостоятельном возведении жилья, если расходы документально подтверждены. Но материалы и работы, оплаченные наличными без чеков, не засчитываются.

Дополнительная возможность — вычет по процентам по ипотеке. Это особенно актуально для тех, кто оформил кредит на длительный срок: проценты часто превышают саму стоимость квартиры, и возврат становится ощутимым.

Существует важное ограничение: вычет за отделку и ремонт входит в общий лимит по жилью и не увеличивает его.

Расчёт суммы возврата

Максимальная база для вычета по жилью — 2 млн руб., по процентам — 3 млн руб. При ставке 13 % вернуть можно до 260 тыс. руб. и 390 тыс. руб. соответственно. С 2025 года введена пятиступенчатая шкала НДФЛ: чем выше доход, тем больше налог и, соответственно, потенциальный вычет.

Как изменятся суммы при повышенных ставках? При 15 % — возврат до 300 тыс. руб. за жильё, при 18 % — до 360 тыс., при 20 % — до 400 тыс., при 22 % — до 440 тыс. руб. Для процентов по ипотеке предел выше — до 660 тыс. руб.

Что будет, если жильё стоит дороже 2 млн руб.? В этом случае налоговая всё равно рассчитывает вычет только с лимита 2 млн руб., избыточная часть не участвует.

При использовании материнского капитала база уменьшается на сумму сертификата. Например, если из 2,5 млн руб. 833 тыс. внесено сертификатом, вычет рассчитывается с 1 667 000 руб.

Варианты получения вычета

При покупке первой квартиры вернуть можно всю сумму — до 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн руб.). Если жильё второе, используется остаток невыбранного лимита.

Можно ли получить повторный вычет за старую квартиру, купленную до 2014 года? Нет, система не предусматривает перерасчёт по таким объектам.

Если жильё в ипотеке, добавляется вычет по процентам. Максимум для расчёта — 3 млн руб., возврат — до 390 тыс. руб. При этом для кредитов, оформленных до 2014 года, лимита нет — возврат возможен с любой суммы процентов.

В браке каждый супруг имеет право оформить собственный вычет. Если дом стоит 7 млн руб., оба могут вернуть по 260 тыс. руб., независимо от того, кто указан в договоре как покупатель. Это правило делает покупку в совместную собственность выгоднее.

Особые случаи: пенсионеры, безработные, ИП

Пенсионер, продолжающий работать, получает вычет на общих основаниях. Не работающий пенсионер может вернуть налог только за три года до выхода на пенсию и год покупки жилья — механизм переноса доступен ограниченно.

Безработный вправе рассчитывать на вычет, если получает доходы, облагаемые НДФЛ: аренда, гражданско-правовые договоры, пенсии по старости. При полном отсутствии таких доходов право сохраняется, но реализация откладывается до появления налогооблагаемого дохода.

Индивидуальные предприниматели могут использовать эту возможность только на общей системе налогообложения, где применяется НДФЛ. Работающие по упрощённой или патентной системам налогового вычета не получают.

Порядок оформления и сроки

Документы подаются в ФНС после окончания календарного года, в котором была совершена покупка. Если недвижимость куплена в 2024 году, подать заявление можно уже сейчас, а за покупку 2025 года — только в 2026-м.

Необходимы:

• паспорт;
• декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ о доходах;
• договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
• выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи;
• документы, подтверждающие расходы;
• заявление о распределении вычета между супругами (если нужно);
• справка о выплаченных процентах при ипотеке;
• реквизиты счёта для возврата.

Распространённые ошибки

Многие пытаются заявить вычет за отделку, не имея чеков и договоров, — налоговая отказывает. Другие подают документы в год покупки, не дождавшись следующего — декларация за неполный период не принимается.

Ещё одна ошибка — указание неверных реквизитов или сумм: исправление требует повторного прохождения всей процедуры. Альтернатива — оформить через упрощённую систему, где данные о сделке и налогах подтягиваются автоматически.

Что будет, если забыть подать вовремя? Право на вычет не сгорает: обратиться можно в любое время, но не более чем за три предыдущих года.

Зачем это нужно

Возврат НДФЛ — инструмент не только для компенсации расходов, но и для управления личными финансами. Полученные средства можно направить на досрочное погашение ипотеки, снизив платёжную нагрузку. Многие так и делают: вычет становится частью стратегии ускоренного закрытия кредита.

Можно ли считать вычет поддержкой государства? Формально — нет, это возврат собственных налогов. Но на практике он выполняет стимулирующую функцию, снижая барьер для покупки жилья и обеспечивая приток средств в строительную отрасль.