Недвижимость Испании трещит от спроса: что заставило иностранцев платить рекордные суммы

В первые шесть месяцев 2025 года испанский рынок жилья испытал всплеск, которого не наблюдалось даже в годы бурного роста до кризиса 2008 года. Объём покупок иностранцами достиг исторического максимума, а средние цены, уплаченные нерезидентами, обновили рекорды. Испания вновь оказалась в фокусе глобального капитала, став для многих инвесторов убежищем в нестабильной экономической среде Европы.

Иностранный капитал как двигатель спроса

Согласно данным Национального регистрационного совета Испании (Colegio de Registradores), в первой половине 2025 года иностранцы заключили 71 155 сделок — на 7% больше, чем годом ранее. Из них почти треть пришлась на семь стран-рекордсменов: США, Португалию, Украину, Италию, Марокко, Колумбию и Нидерланды. Совокупный объём их операций составил 20 364 сделки, что почти в четыре раза превышает показатели аналогичного периода 2007 года, когда рынок находился на пике перед обвалом.

Эти цифры отражают устойчивость испанской недвижимости как актива. В условиях роста процентных ставок и экономической турбулентности страны Южной Европы снова стали точкой притяжения капитала. Особенно показательна структура сделок: большинство покупателей из указанных стран приобретают жильё не для постоянного проживания, а как способ защитить средства от инфляции и валютных колебаний.

Почему Испания удерживает привлекательность? Прежде всего, сочетание мягкого климата, развитой инфраструктуры, прозрачных юридических процедур и относительной стабильности цен. Кроме того, программы "золотых виз" и облегчённые правила для владельцев недвижимости продолжают стимулировать приток нерезидентов.

"Испания остаётся одним из немногих рынков Европы, где совмещаются туристическая привлекательность и высокий уровень правовой защищённости сделок", — отметил в отчёте директор исследовательского центра Idealista Хосе Рамон Риос.

География рекордов: кто и где покупает

Лидером по количеству сделок стала Великобритания, однако среди новых игроков неожиданно выделилось Марокко — 5 654 покупки, что вывело страну на второе место по числу иностранных операций. Этот всплеск объясняется не только географической близостью, но и активным притоком марокканской диаспоры, инвестирующей в жильё для семей и сдачи в аренду.

За Марокко следуют Италия и Нидерланды, каждая из которых превысила отметку в 4 100 сделок. Украина впервые показала рекорд — 2 165 покупок, что можно рассматривать как продолжение миграционных потоков последних лет. Интерес американцев тоже резко вырос: впервые в истории граждане США оформили более 1 500 сделок за полгода, сосредоточившись в Каталонии, Мадриде и на Балеарских островах.

Основные направления покупки:

• прибрежные регионы — Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Канарские и Балеарские острова;
• крупные города — Мадрид и Барселона, где преобладает инвестиционный спрос;
• внутренние провинции — Кастилия-Ла-Манча и Эстремадура, куда смещается интерес из-за более низких цен.

Сравнение с докризисным периодом 2007 года демонстрирует, что структура спроса изменилась: раньше иностранцы чаще покупали вторичное жильё для отдыха, теперь же растёт доля новых домов бизнес-класса с высокой энергоэффективностью.

Динамика роста и смена мотивов

Наибольший прирост числа сделок показали португальцы — плюс 22,8% за год. Их активность частично объясняется ростом цен на жильё внутри Португалии, что делает соседний рынок Испании более доступным. Нидерланды прибавили 18,6%, США — 14,3%. Для сравнения: общий рост числа сделок с иностранцами составил лишь 2%, что подчёркивает исключительный характер активности этих семи стран.

Чем объясняется такое ускорение? Помимо классических мотивов инвестиций в "твёрдый актив", усилилась роль "второй резиденции" и дистанционной занятости. Испания активно продвигает визы для цифровых кочевников, что делает покупку жилья привлекательной альтернативой аренде.

А что если тренд сохранится до конца года? Тогда доля иностранцев на рынке может превысить 15% всех сделок по стране, что станет новым максимумом за последние два десятилетия.

Ошибка многих покупателей — недооценка региональных различий в налогообложении и расходах на содержание жилья. Это приводит к неожиданным тратам уже после сделки. Альтернатива — консультации с налоговыми юристами на этапе выбора региона, что позволяет оптимизировать затраты на 10-15% ежегодно.

Ценовые контрасты и инвестиционные стратегии

Среди всех иностранцев абсолютным рекордсменом по средней цене стал покупатель из США — €3 465 за квадратный метр. Эта цифра превышает показатели даже традиционно дорогих покупателей из Швейцарии, Швеции и Германии. Следом идут Нидерланды и Италия, где средняя цена также превысила общую иностранную планку — €2 417 за кв. м.

На противоположном полюсе — Марокко: при втором месте по объёму сделок средняя цена составила €747 за кв. м, единственная ниже отметки €1 000. Этот контраст отражает разный профиль спроса: американцы и голландцы ориентируются на элитный сегмент в столичных и курортных зонах, тогда как марокканские покупатели выбирают экономкласс в провинциях.

Что это значит для рынка? Усиление ценового расслоения создаёт две Испании: инвестиционную — дорогую, и социальную — доступную. Первая формирует спрос на новые проекты, вторая стабилизирует рынок арендного жилья.

Интересно, что покупатели из стран ЕС чаще выбирают недвижимость для проживания, тогда как граждане США и стран Латинской Америки — для сдачи в аренду. По данным портала Fotocasa, средняя доходность аренды в Мадриде и Валенсии в 2025 году достигла 6,2%, что выше, чем в большинстве европейских столиц.

Резиденты против нерезидентов: смена баланса

В целом 60,9% сделок с иностранцами пришлись на резидентов Испании — тех, кто уже живёт и работает в стране. Но в некоторых группах наблюдается обратная картина. У граждан США и Нидерландов доля нерезидентов выше 50%, что указывает на чисто инвестиционный характер сделок.

Эта тенденция вызывает вопросы о доступности жилья для местных жителей. По оценке исследовательского центра BBVA Research, рост иностранного спроса добавляет 0,4-0,6 процентных пункта к ежегодному росту цен в прибрежных регионах. Для сравнения: ещё пять лет назад влияние составляло не более 0,2 п. п.

Можно ли считать это угрозой для рынка? Нет, пока общий объём сделок остаётся сбалансированным: рост иностранного капитала компенсируется сокращением ипотечных продаж среди испанцев из-за высоких ставок. Но если тенденция сохранится, региональные власти будут вынуждены вводить квоты на новые апартаменты в туристических зонах — практика уже обсуждается в Каталонии.

Мини-инструкция для иностранных покупателей

1. Проверить статус продавца через регистрационную палату.
2. Получить налоговый номер NIE.
3. Открыть счёт в испанском банке.
4. Оформить сделку у нотариуса и зарегистрировать в Registro de la Propiedad.
5. Рассчитать ежегодный налог IBI и расходы на коммунальные услуги.

Контекст и возможные последствия

По сравнению с аналогичным периодом 2023 года средняя стоимость жилья в Испании выросла на 6,5%, но именно иностранный сегмент стал главным драйвером этого роста. Наблюдается консолидация спроса в высоком ценовом диапазоне, где преобладают сделки свыше €500 000. Это снова активировало интерес к визе инвестора (Golden Visa), несмотря на планы её ограничения.

Существует заблуждение, что иностранцы вытесняют испанцев с рынка. В реальности доля иностранного капитала остаётся ограниченной и концентрируется в специфических локациях, тогда как внутренняя миграция и ипотечное кредитование определяют основной объём рынка.

Если экономическая ситуация в ЕС стабилизируется, часть краткосрочных инвестиций может перейти в долгосрочное владение, что приведёт к формированию нового слоя постоянных иностранных резидентов — тенденции, уже видимой в Малаге и Аликанте.