Льготные кредиты превращаются в редкий ресурс: кому теперь достанется жильё с низкой ставкой

Семейная ипотека под 6% долго оставалась символом социальной поддержки, но после ужесточения условий этот инструмент может стать испытанием для банков, застройщиков и самих заемщиков. Когда льготы превращаются в редкий ресурс, рынок перестает расти по инерции и начинает искать новые точки равновесия.

Новая конфигурация семейной ипотеки

С 1 февраля 2026 года Минфин России вводит принцип "одна льготная ипотека на одну семью". Это меняет прежнее правило, позволявшее брать несколько льготных кредитов на разных членов семьи. Как отмечает Центробанк, в сентябре 2025 года объем ипотечных выдач достиг 404 млрд руб., из которых 271 млрд (67,1%) пришёлся именно на семейную ипотеку. Любое ограничение в этой сфере сразу отражается на общем уровне ипотечной активности.

В Госдуме обсуждают идею региональной дифференциации ставки — где-то процент может вырасти, где-то остаться прежним. По данным комитета Госдумы по финансовому рынку, решение могут принять до конца 2025 года. Логика понятна: уровень доходов и цен на жильё в регионах различен, значит и субсидии должны быть гибкими.

Однако такая система создаёт асимметрию: регионы с высокой стоимостью жилья, например Москва и Санкт-Петербург, получат минимальный эффект. Там снижение ставки на 1-2 пункта не решает проблему доступности, если "квадрат" стоит выше среднего по стране в три раза.

Можно ли считать реформу социальной мерой? Отчасти — да, если цель состоит в ограничении спекуляций и выравнивании возможностей. Но в макроэкономическом смысле это сужает рынок: меньше сделок, меньше оборота, меньше налогов. Удерживать баланс между адресной поддержкой и стимулированием спроса становится труднее.

Аргументы в пользу ужесточения

Игорь Додонов, аналитик ФГ "Финам", считает, что меры оправданы: семейная ипотека должна достаться тем, кто действительно улучшает условия, а не инвестирует в арендный бизнес. Он подчёркивает, что новая формулировка "одна ипотека на семью" сократит злоупотребления, когда кредит использовался для перепродажи или сдачи квартиры.

"Положение "одна льготная ипотека на семью” должно снизить число злоупотреблений", — отметил аналитик ФГ "Финам" Игорь Додонов.

Он указывает и на риски: запрет на покупку жилья не по месту регистрации может ограничить мобильность, особенно для тех, кто вынужден переезжать ради работы. Разрешительные исключения потребуются, иначе экономика столкнётся с новыми барьерами внутренней миграции.

Программа ограничит и покупку малогабаритных квартир. Такой шаг логичен, если рассматривать семейную ипотеку как механизм поддержки рождения и воспитания детей. Но с точки зрения рынка — это удар по сегменту, который давал до трети всех сделок по новостройкам в крупных городах.

Что произойдёт, если такие меры усилятся? Тогда рынок перейдёт в фазу селективного роста: банки станут выбирать надёжных клиентов, а застройщики — менять формат жилья под новые стандарты. Гибкость потеряется, но риски для бюджета снизятся.

Влияние на динамику выдачи кредитов

Эксперты сходятся, что в краткосрочной перспективе спад не будет резким. Екатерина Щурихина, директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", считает, что ближайшие полгода объёмы останутся на уровне 70-80% от всех выдач. Это связано с инерцией уже поданных заявок и привычкой банков работать с господдержкой.

В долгосрочном горизонте эффект станет заметнее: программа потеряет универсальность, а кредитование перейдёт в рыночный сегмент по мере снижения ключевой ставки. ЦБ РФ ожидает постепенного восстановления рыночных ипотек, если инфляция удержится в целевых рамках.

Почему ставка ЦБ имеет ключевое значение? Потому что каждый процентный пункт ключевой ставки добавляет или убавляет тысячи потенциальных заемщиков. При снижении до 12-13% годовых рынок может частично компенсировать падение семейной ипотеки за счёт классических кредитов.

Сравнивая с 2020–2023 годами, видно: тогда рост ипотеки был искусственно подпитан льготами, а сейчас система возвращается к естественному отбору по платежеспособности. Это болезненно, но более устойчиво.

Кратковременный всплеск перед спадом

Регина Дыдалина, исполнительный директор агентства "Этажи", отмечает повторяющийся сценарий: перед любыми ограничениями спрос растёт. Так произошло и осенью 2025 года — число ипотечных консультаций выросло на 19,3%, заявок на кредиты — на 8,3%. Особенно активен сегмент новостроек (+38,9% за месяц).

Покупатели стремятся успеть оформить льготную ипотеку до 1 февраля 2026 года. Это создаёт иллюзию оживления рынка, хотя на деле речь идёт о перераспределении спроса во времени. После "пика ожиданий" наступает коррекция, когда часть потенциальных заемщиков уже исчерпала возможности.

В среднесрочной перспективе эксперты прогнозируют снижение выдач на 20-25%. И это не обвал, а возвращение к реальному уровню спроса без искусственных стимулов. Банки и застройщики готовятся к переходу на другие модели продаж, включая комбинированные программы с частичной субсидией.

Что произойдёт с вторичным рынком? Он получит шанс на перезапуск. При ставках 15-16% и падении цен на "вторичку" на 10-15% накопленный спрос может начать реализовываться. Люди, не подходящие под критерии семейной программы, перейдут именно туда.

Фактор цен и доступности

Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, считает, что без коррекции цен пониженные ставки мало что решат. Дифференцированные проценты не компенсируют дороговизну квадратного метра. Доступность жилья остаётся ключевой проблемой: рост доходов населения отстаёт от роста цен почти на 30%.

"С такой стоимостью жилья далеко не каждая семья может позволить себе ипотеку даже по льготной ставке", — заявила старший директор АКРА Ирина Носова.

Если цены продолжат расти, даже минимальная ставка не спасёт: платежи всё равно превысят допустимую нагрузку в 40-50% дохода. Поэтому эффективной мерой может стать не снижение ставки, а стабилизация цен. Это требует расширения предложения — а значит, ускорения строительных проектов и снижения себестоимости материалов.

Можно ли ожидать снижения цен? Теоретически — да, если упадёт инвестиционный спрос и застройщики начнут конкурировать за реальных покупателей. Но пока льготная ипотека работает, предложение подстроено под субсидированные деньги, и ценовой спад маловероятен.

Возможные сценарии развития рынка

Рынок ипотеки после 2026 года столкнётся с тремя сценариями.

1. Консервативный. Снижение доли льготных программ до 40%, рост рыночных ипотек при ставках 13-15%. Умеренный спрос, стабильные цены.
2. Реструктурный. Перенос фокуса на вторичный рынок, развитие арендных схем и жилищных кооперативов. Банки адаптируют продукты под семьи без льгот.
3. Стагнационный. Если ключевая ставка останется высокой, а цены не снизятся, объём выдач может упасть ниже 300 млрд руб. в месяц, что ударит по строительной отрасли.

Каждый сценарий зависит не столько от решений Минфина, сколько от поведения ЦБ и общей динамики экономики. Реальные доходы населения и инфляционные ожидания определят, станет ли ипотека снова массовым инструментом, передает РБК.

Какой вариант наиболее вероятен? При текущем темпе снижения ключевой ставки и готовности банков к более гибким условиям — второй сценарий выглядит реалистичнее. Но любое политическое вмешательство способно его скорректировать.