Банки снизили ставки — и начался ажиотаж: россияне массово возвращаются к рыночной ипотеке

В октябре 2025 года ипотечный рынок России продемонстрировал редкое совпадение факторов: падение ставок, рост спроса и перераспределение интереса между льготными и рыночными программами. Аналитический центр Домклик зафиксировал максимальные объёмы выдачи ипотечных кредитов за год — более 80 млрд рублей только по рыночным программам. Это отражает начало возвращения рынка к "нормальному" состоянию после длительного доминирования госпрограмм.

Возврат интереса к рыночной ипотеке

По данным Домклик, октябрь стал месяцем, когда базовые ипотечные программы впервые за год обогнали льготные по темпам роста. Объём выданных рыночных кредитов вырос почти на 38% по сравнению с сентябрём, достигнув 82 млрд рублей. Главный фактор — снижение ключевой ставки и вслед за ней средневзвешенной ставки Сбера по базовой ипотеке до 19,8% против 21% месяцем ранее.

Такой сдвиг указывает, что даже при двузначных процентах потребители начинают возвращаться к рыночным условиям, если ставка стабилизируется и становится предсказуемой.

"В октябре мы видим рекордный рост интереса к базовым программам ипотеки", — заявили аналитики Аналитического центра Домклик.

Рост спроса объясняется не только снижением ставок, но и накопленным "отложенным спросом". После месяцев ожидания клиенты, ранее колебавшиеся из-за высокой ставки, начали принимать решения о покупке жилья. Срабатывает эффект доверия: чем стабильнее политика банка, тем быстрее рынок оживляется.

Что происходит, если ключевая ставка снова начнёт расти? Это приведёт к мгновенному охлаждению сегмента базовой ипотеки, где чувствительность к проценту выше, чем в льготных программах. Поэтому рост октября можно рассматривать как окно возможностей, а не устойчивый тренд.

Состояние программ с господдержкой

Хотя льготные программы остаются основой ипотечного рынка, их доля в октябре снизилась до 76,9% (-1,7 п. п.). Это не означает падения спроса — наоборот, общий объём таких выдач вырос на 23%, превысив 270 млрд рублей. Просто рынок стал более разносторонним: растут оба направления.

Семейная ипотека показала выдающийся результат — почти 240 млрд рублей (+27,5% к сентябрю). Программа удерживает рекорд с момента своего запуска, занимая 67,7% всех льготных выдач. В ряде регионов её доля превысила 80%, включая Республику Хакасию (86,2%), Астраханскую область (85%) и Ставропольский край (84,5%).
В крупных субъектах — например, Краснодарском крае — доля семейной ипотеки достигла 82,2%. Это отражает не только демографическую активность, но и устойчивое восприятие программы как инструмента социальной стабильности.

Почему семейная ипотека держит рекорд? Сочетание низкой ставки и широкого круга получателей делает её устойчивее к макроэкономическим колебаниям. При этом большинство семей использует её для покупки жилья на первичном рынке, поддерживая строительный сектор.

Региональные особенности и дифференциация программ

Восточные и северные регионы традиционно активнее используют программы, привязанные к территориям. В октябре рост на 17% показала Дальневосточная и Арктическая ипотека (ДВиА), объём которой превысил 21 млрд рублей — максимум за три года.

Лидером по доле ДВиА стала Сахалинская область (72%), за ней следуют Амурская область (68%) и Республика Саха (Якутия) (67%). Такая концентрация объясняется сочетанием ограниченного предложения жилья и высокой потребности в субсидируемых кредитах.

Схожая динамика наблюдается в ИТ-ипотеке — её объём вырос на 11% до 5,7 млрд рублей. Несмотря на скромную общую долю, программа активно набирает обороты в регионах с высоким уровнем занятости в цифровом секторе: Ярославская область (5,5%), Новосибирская (4,5%), Томская (4,0%). Это подтверждает, что спрос на технологическую ипотеку движется в унисон с развитием региональных ИТ-кластеров.

Каковы последствия такой региональной фрагментации? В краткосрочной перспективе — рост неравномерности рынка. Но долгосрочно она может усилить локальные центры экономического роста, если субсидии перераспределяются в пользу активных территорий.

Поведение заёмщиков и изменение структуры спроса

В октябре 2025 года базовая ипотека заняла 23,1% рынка. Наиболее популярным продуктом остаётся покупка вторичного жилья — 52,5 млрд рублей, или 65% от всех рыночных выдач. Это показывает, что покупатели возвращаются к готовому жилью, избегая рисков долгостроя.

Региональные различия усиливаются: Самарская область стала лидером по доле рыночных ипотек — 39,7%, тогда как Омская и Кемеровская области почти сравнялись с показателями 33,8% и 33,5%.
Сдвиг в пользу вторички говорит о прагматизации поведения заёмщиков. Люди предпочитают надёжность готовых объектов даже при немного худших условиях кредита.

Что происходит, если вторичный рынок начнёт перегреваться? В этом случае часть спроса может вернуться в первичку, где застройщики готовы компенсировать ставку скидками или рассрочкой. Таким образом, структура рынка может снова перетечь в пользу новостроек.

Ошибки и последствия в выборе ипотечных программ

Многие заёмщики допускают типичную ошибку — оценивают ипотеку только по номинальной ставке. Последствие — выбор программы с минимальным процентом, но с жёсткими ограничениями на объект или требованиями к доходу. Альтернатива — считать эффективную ставку, учитывая страховку, комиссию и срок кредита.

Пошаговый подход к выбору программы помогает снизить риск.

1. Сравнить не только ставку, но и общие расходы на весь срок кредита.
2. Проверить наличие скрытых комиссий и условий по страхованию.
3. Оценить гибкость банка в части досрочного погашения.
4. Уточнить, допускается ли перенос субсидии при рефинансировании.
5. Рассчитать ежемесячную нагрузку при изменении ключевой ставки.

Такой анализ даёт реальную картину, особенно при сопоставлении рыночных и льготных продуктов.
А что если ставки снизятся ещё сильнее? Тогда разница между программами сократится, и льготные ипотечные механизмы потеряют часть привлекательности.

Новая методология анализа ипотечного рынка

С января 2025 года Домклик изменил методику расчётов: теперь используется показатель объёма выделенных средств, а не количества сделок. Это делает оценку динамики точнее, особенно для программ с траншами — когда выдача происходит поэтапно.

Можно ли считать октябрь началом нового цикла ипотечного рынка? Пока рано. Но тенденции к диверсификации и возврату рыночных программ указывают на постепенный переход к балансированному состоянию между стимулированием и самостоятельным спросом.